Ningún ayuntamiento puede cobrar más IBI por tener varias viviendas si todas están habitadas o alquiladas como residencia. El número de pisos solo cuenta en dos recargos que permite el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el de la vivienda vacía de forma permanente y el del piso turístico en zona tensionada. Este último puede llegar al 150 % de la cuota cuando el dueño tiene cuatro o más.
El recargo turístico es nuevo. Lo creó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que rige desde el 8 de octubre de 2026 y que la Diputación Permanente del Congreso convalidó el 12 de noviembre. Barcelona ya ha empezado a tramitarlo en sus ordenanzas fiscales de 2027.
¿Por qué el IBI no puede subir con el número de pisos de cada dueño?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) grava cada inmueble por separado con un tipo que fija el ayuntamiento, entre el 0,4 % y el 1,10 % del valor catastral en la vivienda urbana. Las capitales de provincia y los municipios con transporte público pueden sumar algunas décimas. Quien tiene tres pisos paga tres recibos, cada uno con el mismo tipo que el vecino que solo tiene uno.
La ley deja a los ayuntamientos poner tipos más altos según el uso del inmueble, pero el apartado 4 del artículo 72 excluye expresamente los de uso residencial. Esos tipos diferenciados sirven para oficinas, comercios, hoteles o industria y solo alcanzan al 10 % de los inmuebles de mayor valor catastral de cada uso. Un IBI progresivo por número de viviendas necesitaría una reforma de esa ley, que no ha llegado.
Cuánto puede subir el IBI de un piso turístico según los que tenga el propietario
El nuevo apartado 4 ter permite un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida, que es el recibo del IBI después de bonificaciones, a cada vivienda destinada a alojamiento turístico. Solo lo pueden aplicar los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado según la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, y la escala depende de cuántos pisos turísticos tenga el mismo titular:
- Un solo piso turístico admite un recargo máximo del 50 % de la cuota.
- Dos o más pisos permiten llegar al 100 %, de modo que el recibo se duplica.
- A partir de cuatro, el tope sube al 150 % de la cuota líquida.
La vivienda tiene que estar identificada como alojamiento turístico conforme a la normativa de su comunidad autónoma, con su licencia o su número de registro. El recargo se devenga el 31 de diciembre y el ayuntamiento lo liquida una vez al año. Nada de esto es automático, porque cada consistorio decide en su ordenanza fiscal si lo cobra y con qué porcentaje.
El recargo de la vivienda vacía cambia dentro y fuera de las zonas tensionadas
Un piso cuenta como desocupado con carácter permanente cuando lleva más de dos años seguidos vacío sin causa justificada, según el apartado 4 bis del mismo artículo. El ayuntamiento tiene que acreditar los indicios, como el padrón o los consumos de agua y luz, y dar audiencia al propietario antes de declararlo.
En un municipio de zona tensionada
Cualquier propietario puede pagar un recargo de hasta el 50 % por un piso vacío, aunque sea el único que tenga. Si es titular de cuatro o más viviendas, el máximo sube al 100 %, y con más de tres años de desocupación se le pueden sumar otros 50 puntos, hasta el 150 %.
Fuera de las zonas tensionadas
Aquí el recargo de hasta el 50 % solo afecta a quien tiene cuatro o más inmuebles residenciales. Pasados tres años vacío puede llegar al 100 %, y el ayuntamiento puede añadir hasta 50 puntos más si el mismo dueño tiene dos o más viviendas desocupadas en el municipio.
La ley da por justificadas, entre otras, estas situaciones en las que no hay recargo:
Te puede interesar · Impuestos de la viviendaTasa de basuras en Madrid: lo que pagas en 2026 por el valor catastral y los empadronadosEl recibo suma una cuota fija por valor catastral y otra por barrio y empadronados, se paga hasta el 30 de noviembre…Leer el artículo
- Un traslado temporal por trabajo o estudios, o un cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social.
- La segunda residencia, hasta cuatro años de desocupación continuada.
- Las obras o la rehabilitación que impiden vivir en el piso, o un litigio pendiente sobre la vivienda.
- La venta a precio de mercado durante un año como máximo, o el alquiler durante seis meses como máximo.
Lo que ha aprobado Barcelona para sus pisos turísticos
La comisión extraordinaria de Economía y Hacienda del Ayuntamiento de Barcelona votó el 9 de octubre de 2026 incluir en las ordenanzas fiscales de 2027 la escala completa, del 50 % al 150 %, para los pisos turísticos con licencia. Votaron a favor PSC, ERC y BComú, Junts se abstuvo y PP y Vox votaron en contra, según la nota del Ayuntamiento de Barcelona.
La ciudad tiene 10.627 licencias activas. De ellas, 3.274 pertenecen a titulares con una sola licencia y pagarían el 50 %. Otras 1.276 son de quienes tienen dos o tres, con el 100 %, y 6.077 están en manos de titulares con cuatro o más, que soportarían el 150 %. El texto tiene que pasar todavía por la aprobación definitiva del pleno de diciembre, y el recargo se devengaría por primera vez el 31 de diciembre de 2027.
Barcelona ya cobra el recargo de la vivienda vacía. Su ordenanza fiscal del IBI se aprobó el 20 de diciembre de 2024. El artículo 10 fija un 50 % para los pisos vacíos más de dos años de titulares con cuatro o más viviendas, y un 100 % pasados tres años. La declaración de vivienda desocupada la tramitan los servicios de vivienda con el procedimiento de la ley catalana 18/2007.
Un ejemplo con un recibo de 600 euros
En un caso hipotético, un piso turístico de Barcelona con una cuota líquida del IBI de 600 euros pagaría estas cantidades si el pleno aprueba la escala completa:
| Pisos turísticos del titular | Recargo máximo | Recibo total |
|---|---|---|
| Uno | 50 %, 300 € | 900 € |
| Dos o tres | 100 %, 600 € | 1.200 € |
| Cuatro o más | 150 %, 900 € | 1.500 € |
El recargo se calcula para cada piso. Un titular con cuatro viviendas turísticas de 600 euros de cuota pasaría de pagar 2.400 euros al año a 6.000 euros.
¿Puede el casero pasar el IBI o el recargo al inquilino?
En los contratos de alquiler de vivienda, ya no, porque así lo dice la ley desde el 8 de octubre de 2026.
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cambió con el Real Decreto-ley 29/2026 y ahora dice que los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al arrendatario, salvo que este sea el obligado tributario. El propietario sigue pudiendo pactar con el inquilino los gastos de comunidad si lo hace por escrito y con su importe anual.
El recargo, además, se exige al sujeto pasivo del IBI, que es el titular del piso a 1 de enero. El real decreto-ley no incluye una regla transitoria para este artículo, así que no aclara qué pasa con los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 que ya trasladaban el IBI al inquilino. Esa norma es la misma que cambió las reglas del alquiler de temporada, y la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026 coincidió con la derogación de otro decreto sobre la renovación de los contratos.
Quien tenga varias viviendas puede saber si le afecta mirando la ordenanza fiscal del IBI de su municipio, que se publica en el boletín de la provincia y en la web municipal. En Barcelona, el pleno de diciembre de 2026 decidirá el recargo turístico, que se devengaría por primera vez el 31 de diciembre de 2027. Para comparar lo que paga un piso medio en las dos grandes ciudades, sirve el dato de Madrid frente a Barcelona en valor catastral.
