Los contratos de alquiler de vivienda habitual no se renovarán por cinco años más de forma obligatoria a partir del domingo 15 de noviembre, como estaba previsto. La derogación del decreto que lo establecía es oficial desde este viernes, 13 de noviembre de 2026, y con ella desaparece la indemnización de al menos doce mensualidades que el casero tendría que haber pagado al inquilino por no renovar.
Sin la renovación de cinco años del alquiler, inquilinos y propietarios siguen con la regla que ya conocían. En un contrato firmado con un particular el 31 de marzo de 2022, los cinco años se cumplen el 31 de marzo de 2027. El dueño que no quiera seguir puede avisar hasta el 30 de noviembre de 2026, con cuatro meses de antelación y sin pagar nada. Con el decreto, el preaviso general subía a seis meses y llevaba aparejada la indemnización.
El acuerdo lo tomó la Diputación Permanente del Congreso el jueves 12 de noviembre. La resolución que ordena publicar la derogación aparece este viernes en el boletín oficial. El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, se publicó el 7 de octubre, pero su disposición final segunda aplazaba la entrada en vigor al 15 de noviembre, así que no ha llegado a aplicarse a ningún contrato.
Los avisos de no renovación enviados desde el 7 de octubre no generan indemnización
El decreto tenía una regla pensada para frenar a los caseros que quisieran adelantarse. Solo los avisos de no prórroga enviados antes del 7 de octubre conservaban su eficacia sin derecho a indemnización, y las decisiones posteriores quedaban sujetas al régimen nuevo en cuanto entrara en vigor.
Como la norma nunca ha llegado a estar vigente, esa frontera desaparece. Un aviso enviado en octubre o en noviembre se rige por el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción actual. Tras los cinco primeros años, o siete si el casero es una empresa, el contrato se prorroga año a año hasta tres más, con cuatro meses de preaviso para el propietario y dos para el inquilino. El dueño que piense hacerlo puede enviar el preaviso de no renovación por burofax para tener prueba de la fecha.
El otro decreto de vivienda, convalidado, mantiene la prórroga de dos años y el tope del 2 %
La misma sesión convalidó el Real Decreto-ley 29/2026, también de 6 de octubre, y su acuerdo de convalidación sale publicado este viernes junto al anterior. Esa norma está en vigor desde el 8 de octubre y es la que hoy marca las reglas del alquiler.
- El inquilino cuya prórroga obligatoria acabe antes del 31 de diciembre de 2028 puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por anualidades y con las mismas condiciones, si está al corriente de pago y lo ha estado los ocho meses anteriores.
- Hasta el 31 de diciembre de 2027, la renta que supere el límite del índice de precios de referencia no puede subir en la actualización anual, y en el resto de contratos la subida máxima sin un nuevo pacto es del 2 %.
- Un contrato de temporada tiene que decir por escrito la causa del desplazamiento del inquilino, y si no la recoge pasa a regirse como alquiler de vivienda habitual.
- La ley de vivienda considera gran tenedor a quien tiene más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros.
El casero puede negarse a la prórroga de dos años si necesita la vivienda para él o para su familia y lo comunica en los plazos de la ley. Tampoco se aplica si los dos firman un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.
Segundo decreto de estabilidad del alquiler que el Congreso tumba desde septiembre
El Real Decreto-ley 28/2026 ya era un segundo intento. Según su propia exposición de motivos, el Pleno del Congreso derogó el 29 de septiembre de 2026 el Real Decreto-ley 27/2026, que llevaba el mismo título. El Gobierno aprobó una semana después una versión retocada para hacer más previsibles sus reglas. PP, Vox, Junts y PNV votaron en contra de esta segunda versión, y las reacciones explican por qué cayó el Real Decreto-ley 28/2026.
Para un contrato que vence en 2027, el casero que no renueve no tendrá que pagar indemnización alguna. El inquilino que contaba con cinco años más vuelve a depender de la prórroga anual y, si cumple los requisitos de pago, de la extraordinaria de dos años, que solo se concede si la solicita él.
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