El Boletín Oficial del País Vasco publica este lunes, 9 de noviembre de 2026, la orden que declara Bermeo zona tensionada. El consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, la firmó el 28 de octubre. Todo el término de esta localidad de Bizkaia pasa a ser zona de mercado residencial tensionado durante tres años, con tope a la renta de los nuevos alquileres y la figura de gran tenedor rebajada a quien tenga cinco viviendas en el municipio.
La declaración aún no limita los alquileres. Los topes empiezan a regir cuando la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana incluye el municipio en la relación trimestral que publica en el BOE. Los tres años de vigencia se cuentan desde el día siguiente. Como la orden de Bermeo es de octubre, entrará en la relación del cuarto trimestre de 2026, que todavía no tiene fecha.
La petición municipal de marzo no recibió alegaciones
La solicitud del consistorio bermeano llegó al Gobierno Vasco el 6 de marzo de 2026. El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana abrió el procedimiento con una orden del 17 de julio, que salió en el BOPV y en el Boletín Oficial de Bizkaia el 3 de agosto con un plazo de 20 días hábiles para alegar. Según la orden, ni el ayuntamiento ni ningún particular presentaron alegaciones en ese plazo.
El Gobierno Vasco basa la decisión en el segundo de los dos supuestos que admite el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. La memoria justificativa acredita que el precio de compra o de alquiler en Bermeo ha crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos más que el IPC acumulado del País Vasco. La declaración obliga además a redactar un plan con medidas para corregir ese desequilibrio y un calendario para aplicarlas.
La renta de un nuevo contrato no podrá superar la del anterior
Cuando la zona entre en vigor, quien alquile una vivienda habitual en Bermeo no podrá pedir más que la última renta pactada en ese piso en los cinco años anteriores. A esa cifra solo se le suma la actualización anual prevista en el contrato previo. Tampoco podrá cargar al inquilino gastos o cuotas que el contrato anterior no recogía. Es la regla del apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se aplica a cualquier casero, sea particular o empresa.
Esa renta solo puede subir hasta un 10 % adicional en cuatro casos que el propietario tiene que acreditar:
- Una rehabilitación de la vivienda terminada en los dos años anteriores al nuevo contrato.
- Obras de mejora que hayan ahorrado al menos un 30 % de energía primaria no renovable, demostrado con dos certificados energéticos.
- Obras de accesibilidad terminadas en esos mismos dos años.
- Un contrato firmado por diez años o más, o con una prórroga voluntaria para el inquilino de al menos ese plazo.
Gran tenedor en Bermeo será quien tenga cinco viviendas
La ley estatal considera gran tenedor a quien posee más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de vivienda. En Bermeo la orden rebaja ese umbral y lo fija en cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio, sin contar garajes ni trasteros. Quedan fuera las viviendas de las administraciones públicas, sus entes y las sociedades en las que tengan mayoría.
Para ese propietario el límite en Bermeo es más estricto. La renta de un nuevo contrato no podrá superar el máximo que marque el sistema estatal de índices de precios de referencia, según las características de la vivienda y del edificio. La orden extiende ese mismo tope del índice a las viviendas de Bermeo que no hayan tenido ningún contrato de alquiler en los últimos cinco años, con independencia de quién sea el dueño. Esta medida tiene que figurar también en la relación del ministerio para aplicarse, como prevé el apartado 7 del artículo 17 de la LAU.
Tres municipios vascos entraron en la lista estatal el 3 de noviembre
El BOE publicó el 3 de noviembre la relación del tercer trimestre de 2026, con tres municipios vascos declarados entre julio y septiembre. Sopela y Urduliz, en Bizkaia, tienen órdenes del 27 de julio y Bergara, en Gipuzkoa, del 11 de septiembre. En los tres el gran tenedor también es quien posee cinco o más viviendas en el municipio.
La orden de Bermeo agota la vía administrativa. Se puede recurrir en reposición ante el mismo consejero en el plazo de un mes, o ir directamente al contencioso-administrativo en dos meses, contados desde el 10 de noviembre de 2026, día siguiente a su publicación en el BOPV.
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