Pagar una reserva para alquilar un piso es legal en España. El Código Civil permite pactar una señal entre el casero y quien quiere entrar a vivir. Lo que la ley prohíbe es que ese dinero pague a la inmobiliaria, porque el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos carga esos gastos al propietario.
La reserva no sustituye a la fianza ni a la garantía adicional, que la LAU limita por separado. Qué pasa con ella si al final no se firma depende del documento que la recoge. Ese papel se lee antes de hacer la transferencia.
¿Es legal pagar una reserva para alquilar un piso?
Sí. El artículo 1255 del Código Civil deja a las partes pactar lo que quieran mientras no contradiga la ley. Una señal que bloquea el piso unos días cabe en ese margen, y ninguna norma fija su importe.
La reserva es solo el primer pago. Para entrar a vivir, el casero puede pedirte además estas tres cantidades, con los límites que fija la LAU.
- La fianza en metálico, obligatoria por el artículo 36.1 y equivalente a una mensualidad de renta en una vivienda.
- La primera mensualidad por adelantado, nunca más de una, porque el artículo 17.2 impide exigir más renta anticipada.
- Una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o de siete si el casero es una empresa.
Para que la reserva te proteja, el documento debe llevar la firma de los dos. Tiene que decir qué piso se reserva y cuánto has pagado. También hasta qué fecha se mantiene la oferta y qué ocurre con el dinero si alguien se retira, porque el artículo 1258 del Código Civil obliga a cumplir lo pactado.
Si el contrato se firma, el papel debería aclarar a qué se aplica la reserva, por ejemplo a la primera mensualidad. La LAU no obliga al casero a descontarla. Sin esa frase escrita, la discusión queda abierta.
Si el que se retira eres tú, perderás la reserva cuando así se haya pactado. Si el casero alquila el piso a otra persona, tendrá que devolvértela. La devolverá duplicada si el documento la califica como arras penitenciales, la figura del artículo 1454 del Código Civil.
Lo que no pueden cobrarte aunque lo llamen reserva
Ninguna inmobiliaria puede cobrarte por enseñarte el piso, redactar el contrato o gestionar la firma. El artículo 20.2 de la LAU impide pasar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación».
La regla del artículo 20.2 alcanza a cualquier servicio para preparar, formalizar, gestionar, renovar o modificar el contrato. Un servicio que no sea esencial solo lo pagas si lo pides tú por escrito. Antes tienen que informarte de que es opcional y de cuánto cuesta.
Tampoco pueden obligarte a contratar un seguro de impago de renta ni otra cobertura parecida, según el artículo 36.5 de la LAU. Una cláusula que lo exija es nula de pleno derecho. Así lo establece el artículo 6.3 del Código Civil para los actos contrarios a una norma prohibitiva.
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El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 multó con 3,6 millones de euros a Alquiler Seguro, según su nota del 8 de abril de 2026. Entre otras prácticas, la empresa obligaba a los inquilinos a firmar un servicio de atención que cubría gastos de gestión y formalización. La sanción es firme en vía administrativa y la empresa anunció un recurso ante los tribunales.
La prohibición del seguro y la redacción actual del artículo 20.2 llegaron con el Real Decreto-ley 29/2026. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación. Si el Congreso lo derogara, cobrar la gestión al inquilino seguiría prohibido, porque la Ley de Vivienda de 2023 ya lo había llevado a la LAU.
Qué enseñar al casero para que te elija sin darle más datos de los necesarios
Al casero le interesa saber si podrás pagar la renta cada mes. Las últimas nóminas y el contrato de trabajo lo acreditan. Si trabajas por cuenta propia, sirve la última declaración de la renta.
El Reglamento General de Protección de Datos pone un límite a lo que pueden pedirte. Su artículo 5.1.c exige que los datos sean «adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario». Para alquilar basta con lo que acredita tu identidad y tus ingresos.
En las copias puedes tachar lo que no dice nada de tu solvencia, como el número de cuenta de la nómina. El artículo 9 del reglamento prohíbe en principio tratar datos de salud, religión, afiliación sindical u orientación sexual. Ninguno tiene relación con pagar la renta.
Llevar los papeles a la primera visita te permite firmar la reserva sin prisas. Si el casero pide algo que no sirve para valorar tus ingresos, como un informe médico, pregúntale para qué lo necesita antes de entregarlo.
Cuánto puedes llegar a pagar entre la reserva y la firma
En un piso de 900 euros al mes, la entrada puede llegar a 3.600 euros si el casero pide el máximo legal. Es un ejemplo hipotético con un contrato de vivienda habitual de cinco años y un propietario particular. La reserva es de 300 euros a cuenta de la primera mensualidad.
Al firmar pagarías la fianza de 900 euros y una garantía adicional de hasta 1.800 euros. Faltarían los 600 euros que quedan de la primera mensualidad. Suman 3.300 euros, que con la reserva ya entregada hacen cuatro mensualidades.
Cualquier cantidad por encima de esa cifra merece una pregunta antes de pagar, se llame como se llame. En un alquiler temporal la garantía adicional baja a una mensualidad, según el artículo 36.5 de la LAU.
La fianza tampoco tiene por qué quedarse en manos del casero. La disposición adicional tercera de la LAU permite a las comunidades autónomas exigir que la deposite en un organismo público hasta que acabe el contrato.
¿Se puede firmar un contrato de arras para reservar un alquiler?
Sí, aunque el Código Civil solo regula las arras en la compraventa. En el alquiler se pactan gracias a la libertad del artículo 1255. Sus efectos dependen del tipo que elijáis y de cómo se redacte el documento.
Con arras penitenciales, cualquiera de los dos puede echarse atrás. Por analogía con el artículo 1454, tú perderías la señal y el casero tendría que devolverla duplicada.
Con arras confirmatorias, la señal es un pago a cuenta y nadie puede desistir sin más. Quien incumple se expone a que el otro exija la firma o resuelva el acuerdo con indemnización, según el artículo 1124 del Código Civil.
Con arras penales, la señal funciona como la cláusula penal del artículo 1152. Sustituye a la indemnización si no se pactó otra cosa. Si el documento solo dice «reserva» sin aclarar el tipo, pide que lo concrete antes de transferir, porque de esa palabra depende que recuperes el dinero.
Paga la reserva por transferencia desde tu cuenta, con un concepto que identifique el piso, y guarda el documento firmado. Si después te cobran la gestión, ese justificante sirve para reclamar la devolución. El artículo 6 de la LAU tiene por no puesta la cláusula que te la cargaba.
