La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado que el Registro de la Propiedad de Toledo número 3 no puede devolver a una vendedora la mitad de una finca. El comprador, que la adquirió en 2023, dejó sin pagar 189.000 euros de precio aplazado. La resolución de la Dirección General publicada en el BOE este jueves, 5 de noviembre de 2026, está firmada el 24 de julio y mantiene los cuatro defectos de la registradora.
La vendedora había pactado una condición resolutoria por impago, la cláusula que permite deshacer la venta si el comprador deja de pagar y que aparece en la condición resolutoria en la nota simple. Para recuperar la finca sin juicio, el artículo 1504 del Código Civil exige un requerimiento judicial o notarial al comprador. La resolución decide este caso y no cambia la ley.
Veinticuatro cuotas de 1.500 euros y un último pago de 189.000 euros
La escritura de compraventa se firmó en Toledo el 27 de abril de 2023. El comprador debía pagar 24 cuotas mensuales de 1.500 euros y una cantidad final de 189.000 euros el 1 de abril de 2025. Según el recurso, no abonó la última cuota ni el pago final.
La cláusula cuarta de la escritura añadía que la vendedora recuperaría la finca con el solo requerimiento del artículo 1504. Lo ya cobrado se quedaría en su poder como pago por el uso del inmueble, sin devolución en ningún caso.
La vendedora presentó en el Registro un acta notarial de notificación del 18 de junio de 2025, y la registradora la rechazó el 3 de noviembre. Tras el recurso del 18 de diciembre, volvió a presentar el acta el 7 de mayo de 2026 y recibió una nueva nota el 28 de mayo, ya con un cuarto defecto.
El notario buscó al comprador en la finca y no en su domicilio de la escritura
El defecto que decide el recurso es el de la notificación. El notario acudió dos veces a la finca vendida y envió una carta certificada que el comprador no recibió. En la escritura de 2023, sin embargo, el comprador figuraba como vecino de otro municipio de la provincia, y allí no se intentó avisarle.
El 26 de noviembre de 2025, la vendedora encargó un acta complementaria para mandar cartas certificadas a ese municipio y a una dirección de Toledo capital. La Dirección General no la tiene en cuenta porque llegó con el recurso y después de la nota de la registradora. El recurso, recuerda, no sirve para subsanar defectos. Tampoco consta que el notario fuera a esas direcciones ni que el comprador recibiera las cartas.
La resolución se apoya en la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo del 4 de julio de 2011, que rechazó el burofax para este aviso. El requerimiento tiene que llegar al comprador porque este puede oponerse, y en ese caso el vendedor debe probar el impago ante un juez.
La cláusula para quedarse lo cobrado habría bastado sin el fallo del aviso
Lo normal es que el vendedor deposite en un banco o en una caja oficial lo que deba devolver al comprador, como exige el artículo 175 del Reglamento Hipotecario. La registradora pidió ese depósito y la vendedora alegó que su escritura excluía cualquier devolución.
La Dirección General le da la razón en el fondo y admite que este defecto podría haberse revocado. Cita su resolución del 29 de agosto de 2019 y la doctrina del Supremo que impide rebajar una pena pactada para un impago concreto. Esa excepción exige, en cambio, que el comprador haya podido oponerse, y sin una notificación válida no ha tenido ocasión.
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Una copia de la escritura de 2023 y un alquiler presentado en 2026
El artículo 59 del Reglamento Hipotecario obliga a aportar el título del vendedor aunque ya esté inscrito en el mismo Registro. La vendedora creía suficiente con citar el notario y el número de protocolo, pero la Dirección General ve una exigencia taxativa.
El cuarto defecto viene de una escritura de alquiler de la finca a una sociedad, presentada el 6 de marzo de 2026 y aún con defectos. Por el principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, el Registro debe esperar a que se inscriba o caduque su asiento. Si llega a inscribirse, la sociedad inquilina también tendrá que ser notificada.
Cuatro requisitos para deshacer en el Registro una venta a plazos
Con este criterio, quien quiera recuperar sin juicio una finca vendida a plazos necesita reunir lo siguiente:
- Copia autorizada de la escritura de venta en la que se pactó la condición resolutoria.
- Acta notarial o requerimiento judicial que llegue al comprador, también en el domicilio que dio en la escritura, sin que este se oponga.
- Justificante del depósito de lo que haya que devolver, salvo una cláusula clara que permita quedarse lo cobrado.
- Notificación a quien haya inscrito derechos sobre la finca después de la condición, como un inquilino con contrato en el Registro.
La vendedora puede demandar ante el Juzgado de lo Civil de Toledo en los dos meses siguientes a la notificación de la resolución, según los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
