El dueño de una edificación ya inscrita en el Registro de la Propiedad puede corregir los metros que declaró mal sin pedir una nueva licencia de obras. Le basta con que el mismo técnico certifique el error y que lo construido coincide con el proyecto autorizado. Así lo decide la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en una resolución publicada en el BOE este jueves, 5 de noviembre de 2026, aunque firmada el 22 de julio, sobre una nave industrial de Barrax (Albacete).
La resolución resuelve un recurso concreto sobre una rectificación de obra nueva y no cambia ninguna norma. El criterio sirve igual para una vivienda unifamiliar o un chalé, porque el artículo 28 de la Ley de Suelo rige para cualquier edificación que entra en el Registro, sea cual sea su uso.
Una nave de 1.056,90 m² que el primer certificado describía mal
La obra se inscribió con una escritura de agrupación y ampliación de obra nueva firmada el 11 de septiembre de 2024. La acompañaba un certificado técnico del 21 de agosto de ese año que acreditaba que la descripción se ajustaba al proyecto con licencia y daba las coordenadas del suelo ocupado.
El 25 de marzo de 2026, la propiedad firmó ante notario una escritura de rectificación con un nuevo certificado del mismo técnico. En él reconocía que el primero tenía errores y describía la nave con una superficie construida de 1.056,90 m², mayor que la inscrita. Esa escritura de rectificación de obra nueva llegó al Registro de Albacete número 4 el 7 de abril.
El registrador pedía licencia nueva y fin de obra como si fuera otra construcción
La calificación del 22 de abril suspendió la inscripción. Para el registrador, el nuevo certificado contradecía el que ya estaba inscrito. Por eso exigía la modificación de la licencia del Ayuntamiento de Barrax, un certificado de obra terminada conforme al proyecto con la ampliación y una nueva licencia de uso y ocupación. La notaria autorizante recurrió el 5 de mayo y alegó que una rectificación busca precisamente reflejar lo construido de verdad.
La Dirección General reprocha además al registrador que se limitara a copiar artículos de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Suelo sin explicar por qué la contradicción obligaba a aportar toda la documentación de una obra nueva. Aun así entra en el fondo del asunto, porque la notaria pudo defenderse.
Rectificar un error no es declarar una obra distinta
La resolución separa dos situaciones. Si lo que llega al Registro es un acto de edificación diferente del inscrito, como una planta más, hay que cumplir de nuevo los requisitos de la obra nueva. Si se corrige un error del título ya inscrito, amparado por la misma licencia, basta con el consentimiento del titular registral que exige el artículo 40 de la Ley Hipotecaria y con el certificado del técnico que reconoce el fallo.
Corresponde al técnico asumir la responsabilidad de que la obra está cubierta por la licencia. El registrador solo podría negarse ante una discrepancia grave y significativa en las menciones obligatorias del artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, que regula la inscripción de actos urbanísticos.
El recurso se gana a medias por una frase que le faltaba al certificado
La Dirección General estima el recurso solo en parte. Revoca la exigencia de una nueva licencia, pero mantiene la suspensión porque el técnico escribió que la descripción se corresponde con el proyecto, sin decir que es el proyecto para el que se concedió la licencia. El certificado tiene que acreditarlo sin ambigüedad, además de reconocer el error del primero.
La nota recogía también una diferencia entre los 928,25 m² de suelo ocupado que dan las coordenadas y la superficie construida rectificada. La notaria no recurrió ese punto, así que sigue pendiente de subsanar.
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Quien tenga inscrita una casa o una ampliación con metros equivocados puede pedir al técnico que firmó el certificado original uno nuevo. Ese documento tiene que reconocer el error del anterior, dar la descripción correcta y afirmar que coincide con el proyecto que obtuvo licencia.
Contra la resolución cabe demanda ante el Juzgado de lo Civil de Albacete en los dos meses siguientes a su notificación.
