Una condición resolutoria inscrita en 2008 sobre una finca de Fuengirola (Málaga) seguirá en el Registro de la Propiedad porque el crédito que garantiza se vendió en 2023. Así lo decide la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en una resolución publicada en el BOE este jueves, 5 de noviembre de 2026, aunque está firmada el 21 de julio de 2026. Además, la cancelación por caducidad solo la puede pedir quien tenga un derecho inscrito sobre la finca.
La condición resolutoria es la garantía que se queda el vendedor cuando cobra parte del precio más tarde: si el comprador no paga, puede deshacer la venta. Sigue en la nota simple hasta que alguien la cancela, y quien compra la finca con ella hereda ese riesgo.
La resolución decide un caso concreto y no cambia la ley, aunque aplica un criterio que la Dirección General ya siguió en una resolución de enero de 2023.
Dos pagos aplazados de 2008 y un crédito vendido en un concurso
La finca se vendió por escritura del 18 de agosto de 2008. Parte del precio quedó aplazado en dos pagos. El primero, de un millón de euros más IVA, vencía el 15 de noviembre de 2008, y el segundo, de 1.050.000 euros más IVA, el 14 de marzo de 2009.
El impago de cualquiera de ellos se pactó como condición resolutoria a favor de la sociedad vendedora, y así se inscribió el 30 de septiembre de 2008.
El 28 de abril de 2023, con autorización del juez del concurso de acreedores de la vendedora, el crédito del precio aplazado se cedió a otra sociedad. La cesión entró en el Registro de Fuengirola número 1 el 2 de mayo de 2023 y se inscribió el 2 de febrero de 2026.
El 19 de diciembre de 2025, una persona sin ningún derecho inscrito sobre la finca pidió una certificación de cargas y, en particular, que se cancelara la condición resolutoria por caducidad. Según su escrito, el plazo para hacerlo era de cinco años de prescripción más uno.
La registradora expidió la certificación y mantuvo la carga
Una vez inscrita la cesión, en febrero de 2026, la registradora expidió la certificación de cargas, pero se negó a cancelar la condición resolutoria por dos motivos. El solicitante no era titular de ningún derecho sobre la finca ni había legitimado su firma ante notario o ratificado ante el registrador, y la cesión inscrita podía indicar que el plazo de prescripción se había interrumpido.
El solicitante recurrió el 22 de abril de 2026. Alegaba que solo pedía una certificación, que según el artículo 353 del Reglamento Hipotecario arrastra la cancelación de las cargas caducadas, y que una cesión de crédito no interrumpe la prescripción. También sostenía que su petición debía calificarse con lo inscrito en diciembre de 2025, antes de la inscripción de la cesión.
La Dirección General confirma los dos defectos de la nota
El artículo 82 de la Ley Hipotecaria permite cancelar una condición resolutoria en garantía del precio aplazado sin el consentimiento del acreedor. La pide el titular registral de algún derecho sobre la finca, pasado el plazo de prescripción que fije la ley civil más un año. Además, el Registro no puede mostrar que la garantía se haya renovado, ejecutado o interrumpido su prescripción.
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Para la Dirección General, esa norma especial desplaza a la regla general de la certificación de cargas, así que pedir una certificación no sirve para saltarse el requisito de ser titular ni el de acreditar la firma.
El registrador no puede declarar si una acción ha prescrito, porque eso corresponde a los jueces. Sí puede ver en el Registro actos que apuntan a que el acreedor considera vivo su crédito, y la venta de ese crédito en 2023 es uno de ellos.
Con apoyo en una sentencia del Tribunal Supremo del 6 de marzo de 2003, añade que quien compra el crédito adquiere también la condición resolutoria que lo garantiza.
Tampoco acepta el argumento de las fechas, porque el principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria obligaba a despachar antes la escritura de cesión presentada en 2023, con su asiento aún vigente. Desestima el recurso.
Qué hacer si la nota simple muestra una condición resolutoria
Una condición resolutoria de hace 18 años no desaparece sola de la nota simple. La forma normal de borrarla es una escritura de carta de pago firmada por el vendedor o por quien tenga ahora el crédito, en la que reconoce que cobró. Quien compre una finca con esta carga puede pedir que se cancele antes de la firma o en ella.
- Si el vendedor original ya no existe o está en concurso, la nota simple dice si el crédito se ha cedido y a quién.
- La vía del artículo 82 solo está abierta al propietario u otro titular de un derecho inscrito, con la firma legitimada ante notario o ratificada ante el registrador.
- Si el Registro recoge una cesión del crédito u otro acto que apunte a que la prescripción se interrumpió, el registrador puede negarse, y entonces quedan el acuerdo con el acreedor o la demanda judicial.
Contra la resolución cabe demanda ante el Juzgado de lo Civil de Málaga, la capital de la provincia, en los dos meses siguientes a su notificación, según los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
