El número de finca registral de una vivienda figura en la nota que el Registro de la Propiedad pone al pie de la escritura cuando la inscribe. Lo exige el artículo 434 del Reglamento Hipotecario. Quien guarda la escritura de compra lo tiene a mano y gratis. Si no la encuentra, el mismo dato aparece en una nota simple, que según el arancel cuesta 3,01 euros por finca en cualquier registro y 9,02 euros por internet.
Desde 2015 ese número convive con el código registral único, el CRU, que identifica cada finca en toda España y basta por sí solo para pedir la nota simple. El número de finca, en cambio, solo sirve acompañado de la provincia, el municipio y el registro donde está inscrita la vivienda.
¿Qué es el número de finca registral?
Es la cifra que el Registro de la Propiedad asigna a un inmueble la primera vez que lo inscribe. El artículo 8 de la Ley Hipotecaria establece que cada finca tendrá «un número diferente y correlativo». El artículo 42 del Reglamento Hipotecario precisa que la numeración empieza por el uno en cada ayuntamiento o sección y sigue por orden de fechas de inscripción.
Por eso la cifra sola no identifica una vivienda. La finca 4.512 de un municipio y la 4.512 del municipio de al lado son inmuebles distintos aunque los lleve el mismo registro, y cualquier petición con este dato exige indicar también dónde está inscrita.
Cada piso de un edificio tiene su propio número de finca
Un piso en propiedad horizontal se inscribe como una finca independiente, con su número, siempre que conste antes en el Registro la constitución de ese régimen en el edificio, según el artículo 8 de la Ley Hipotecaria. El edificio se inscribe además como una finca en su conjunto, y en esa inscripción cada piso o local recibe un número correlativo escrito en letra y su cuota de participación.
Son dos números diferentes. El que va en letra dentro de la descripción del edificio solo ordena los pisos. El número de finca registral es el que identifica la vivienda en el Registro y el que se usa para pedir su nota simple.
¿En qué parte de la escritura aparece?
En la nota de despacho, el texto con sello que el registrador añade al final de la escritura cuando la devuelve inscrita. El artículo 434 del Reglamento Hipotecario obliga a indicar en ella el tipo de asiento practicado, el tomo y el folio donde está, el número de la finca y el de la inscripción.
Cuando una misma escritura incluye varias fincas, como un piso y una plaza de garaje inscritos por separado, el registrador anota esos datos al margen de la descripción de cada una. La nota solo existe si la escritura ha pasado por el Registro, que devuelve el título al interesado con ella una vez practicada la inscripción.
¿Qué es el CRU y por qué aparece junto al número de finca?
El código registral único es el identificador de cada finca registral a escala nacional, según la sede electrónica de los registradores, y sustituye al antiguo IDUFIR. La Ley 13/2015, en vigor desde el 1 de noviembre de 2015, añadió al artículo 9 de la Ley Hipotecaria que «el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla». La reforma de la Ley 11/2023 fue más lejos. Desde el 9 de mayo de 2024, todos los asientos del Registro salvo los de presentación empiezan con el CRU, que facilitan los servicios centrales del Colegio de Registradores, según el artículo 241 de la Ley Hipotecaria.
El registrador José Félix Merino Escartín describió en 2016, en un análisis sobre el código registral único, un identificador de 14 dígitos cuyos primeros números señalan el registro y cuyo último dígito es de control. Según su lectura de la norma, las fincas abiertas desde el 2 de agosto de 2016 reciben solo el CRU, y la información de las anteriores debe citar el número tradicional y el código.
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¿Es lo mismo que la referencia catastral?
No. La referencia catastral la asigna el Catastro para situar cada inmueble en su cartografía, según el artículo 6 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El número de finca y el CRU, en cambio, pertenecen al Registro de la Propiedad.
| Código | Quién lo asigna | Dónde aparece |
|---|---|---|
| Número de finca registral | El Registro de la Propiedad, por orden de inscripción en cada municipio o sección | Nota de despacho de la escritura y nota simple |
| Código registral único | Los servicios centrales del Colegio de Registradores | Al inicio de cada asiento registral y en la nota simple |
| Referencia catastral | El Catastro | Descripción del inmueble en la escritura y en la inscripción |
Los dos sistemas se cruzan en varios puntos. La escritura de un inmueble debe incluir su referencia catastral, según el artículo 170 del Reglamento Notarial, y la inscripción la recoge también, junto con el dato de si la finca está coordinada gráficamente con el Catastro. Esa coordinación tiene efectos prácticos, ya que la sede de los registradores solo admite buscar una finca por su referencia catastral cuando la finca está coordinada o identificada en la cartografía catastral.
Cuánto cuesta la nota simple y dónde se pide
El arancel de los registradores, aprobado por el Real Decreto 1427/1989, fija 3,01 euros por finca para la nota simple, sea cual sea el número de asientos. En la sede electrónica, la misma nota cuesta 9,02 euros por finca, impuestos y retenciones no incluidos.
Los 9,02 euros de la nota telemática no figuran en el arancel. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública los admite desde una instrucción del 29 de octubre de 1996, porque incluyen el servicio de índices y el envío. Así lo recoge la memoria del proyecto de real decreto fechada el 18 de septiembre de 2026. Con ese proyecto, el Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes quiere llevar esa cifra al arancel «por todos los conceptos».
El proyecto no se ha publicado en el BOE, y el texto consolidado del arancel sigue sin cambios desde el 17 de noviembre de 2011.
No hace falta acudir al registro donde está inscrita la vivienda. El artículo 222 de la Ley Hipotecaria permite pedir la nota simple de cualquier finca a cualquier registrador, aunque no pertenezca a su demarcación. Desde el 9 de mayo de 2024, además, la nota se expide en formato electrónico, con el sello del Registro y un código de verificación.
En la sede electrónica, la búsqueda funciona con uno de estos datos:
- el CRU, que localiza la finca sin nada más
- la provincia, el municipio, el registro y el número de finca
- la dirección del inmueble, si se conoce el municipio y el registro que le corresponde
- el nombre y el NIF del titular, una búsqueda que exige certificado electrónico
La solicitud solo se tramita si se indica el motivo de la consulta. No es necesario darse de alta como abonado, y la nota llega en PDF a través de un enlace que la sede envía por correo electrónico.
Dudas habituales sobre el número de finca registral
¿Cambia el número de finca cuando se vende la vivienda?
No. La compraventa es una inscripción más sobre la misma finca, con su propio número de orden, según el artículo 8 de la Ley Hipotecaria.
¿Se puede pedir la nota simple de un piso que no es tuyo?
Sí, con un interés legítimo que el registrador valora. El artículo 332 del Reglamento Hipotecario lo presume cuando la información se pide con fines tributarios, para una tasación o para conceder un préstamo con garantía hipotecaria. También lo presume en abogados, gestores administrativos, agentes de la propiedad inmobiliaria y entidades financieras que expresen la causa de la consulta.
¿La nota simple sirve como prueba?
No da fe del contenido de los asientos, según el artículo 222 de la Ley Hipotecaria, aunque el registrador responde de los daños que causen los errores u omisiones al expedirla. Para acreditar quién es el dueño o qué cargas pesan sobre la vivienda hace falta una certificación registral. El arancel fija en 9,02 euros la certificación de dominio y en 24,04 euros la de cargas.
Sin la escritura, la vía más rápida es pedir la nota simple en la sede electrónica de los registradores con la dirección y el municipio, y descargar el PDF por 9,02 euros. Quien prefiera pagar 3,01 euros puede pedirla en la oficina de cualquier registro, aunque la vivienda esté inscrita en otra provincia.
