Un particular que presta dinero con hipoteca y solo tiene inscrito a su favor otro préstamo hipotecario no queda sujeto a la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, porque el Registro necesita al menos dos hipotecas previas para tratarlo como profesional. Lo dice la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en una resolución publicada en el BOE este jueves, 5 de noviembre de 2026. Firmada el 21 de julio, ordena inscribir una hipoteca sobre una casa de Sant Llorenç de Morunys (Lleida).
La resolución resuelve un caso concreto de préstamo hipotecario entre particulares y no cambia la ley. Sí aclara cuántas operaciones previas bastan para que el Registro de la Propiedad trate al acreedor como profesional y le exija los trámites que protegen al deudor en una hipoteca bancaria.
El registrador de Solsona frenó la hipoteca por un préstamo anterior en Girona
El 3 de febrero de 2026, un vecino hipotecó ante un notario de Manresa la casa en la que vivía para garantizar el dinero que le prestaba otra persona física. Según la escritura, el préstamo había servido para comprar esa misma vivienda habitual. El prestamista declaró que no se dedicaba a conceder préstamos y que en el último año no había firmado ninguna otra operación.
El registrador de la Propiedad de Solsona suspendió la inscripción el 25 de marzo. Al consultar el fichero de prestamistas habituales que comparten los registros, vio que el acreedor había concedido otro préstamo hipotecario en Girona y lo consideró profesional.
Por eso exigía cumplir la Ley 5/2019, y la nota también pedía que constara el estado civil del deudor, un defecto que el recurso no discutió.
El notario recurrió el 24 de abril. Había incorporado a la escritura el informe de actividad del prestamista del Consejo General del Notariado, según el cual el acreedor no había actuado como prestamista en dos o más escrituras de préstamo durante los cuatro años anteriores. El recurso añadía que el registrador no había dado la fecha ni el importe de la operación de Girona.
La Dirección General fija el indicio en dos hipotecas previas
El artículo 2.1 de la Ley 5/2019 extiende la ley a las personas físicas que prestan con hipoteca de forma profesional, y también a quienes lo hacen de forma ocasional con una finalidad exclusivamente inversora. La Dirección General interpreta que esa ocasionalidad no comprende cualquier préstamo aislado. Exige cierta frecuencia, aunque sea reducida, y admite que una relación personal acreditada entre prestamista y deudor podría desmontar la presunción de profesionalidad.
Según su criterio, repetido desde 2015, la inscripción de al menos dos hipotecas a favor del mismo acreedor es indicio suficiente de actividad profesional. Con ese indicio, el registrador puede exigir los requisitos legales o una prueba de que no hacen falta, sin que baste la palabra del prestamista. En el caso de Sant Llorenç de Morunys, la propia consulta del registrador al servicio de interconexión de los registros solo devolvía un préstamo hipotecario inscrito a favor del acreedor. Con ese único antecedente, la Dirección General considera excluida la aplicación de la Ley 5/2019, estima el recurso del notario y revoca la nota de calificación.
Qué habría exigido la ley si el prestamista hubiera sido profesional
El artículo 14 de la misma ley obliga al prestamista profesional a entregar al deudor varios documentos con diez días naturales de antelación a la firma. Entre ellos están la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas, el proyecto de contrato y el reparto de gastos. El artículo 15 añade que el deudor debe acudir antes ante el notario que elija, recibir su asesoramiento y responder a un test que queda recogido en un acta previa a la escritura.
Quien vaya a pedir o conceder un préstamo con hipoteca entre particulares puede pedir al notario el informe de actividad del prestamista antes de firmar. Si el acreedor figura con dos o más hipotecas a su favor, el registro puede exigir los trámites de la Ley 5/2019. Esos trámites no se arreglan después de firmar, porque la FEIN debe entregarse diez días antes de la escritura.
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Según los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria, la resolución aún puede impugnarse en dos meses ante el Juzgado de lo Civil de Lleida.
