Quien vende su vivienda habitual comprada antes de 2013 y usa parte del precio para cancelar la hipoteca al vender puede sumar ese pago a la deducción por vivienda habitual del año. La base máxima es de 9.040 euros, que equivalen a 1.356 euros de deducción. Así lo fijó el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en su resolución 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, que unifica criterio y obliga a la Agencia Tributaria.
Hasta entonces, Hacienda solo admitía las cuotas pagadas mientras el contribuyente seguía siendo dueño de la casa. Quien vendió en 2022 o después y vio recortada la deducción, o no la aplicó por seguir ese criterio, todavía está a tiempo de corregir la declaración.
Qué requisitos pide el TEAC para deducir la cancelación de la hipoteca
Deben cumplirse a la vez las condiciones de la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF y las del fundamento quinto de la resolución:
- La vivienda se compró antes del 1 de enero de 2013, o antes de esa fecha se pagaron cantidades para construirla, y su dueño se aplicó la deducción por ella en algún ejercicio anterior a 2013.
- Era su vivienda habitual y vivió en ella hasta la venta o hasta unos pocos días antes.
- El préstamo cancelado es el que financió la compra de esa misma vivienda.
- Su patrimonio neto, bienes menos deudas, acabó el año de la venta por encima del que tenía al empezarlo, al menos en la cantidad que se toma como base.
El último requisito procede del artículo 70.1 de la Ley del IRPF en su redacción de 2012, que sigue vigente para quienes conservan la deducción. En ese cálculo entra la ganancia obtenida con la venta de la vivienda, precisa el TEAC.
Por qué da igual que la hipoteca se pague con el dinero de la venta
Para el TEAC cuenta el destino del pago y no el origen del dinero, porque «el dinero es fungible por naturaleza». Lo que se paga extingue el préstamo con el que se compró la vivienda habitual, y eso es justo lo que premia la deducción.
La resolución pone el ejemplo de dos vendedores. Uno salda la deuda con parte del precio que le entrega el comprador y otro con ahorros que ya tenía en el banco. Según el tribunal, ambos merecen el mismo trato fiscal. El criterio de Hacienda solo dejaba deducir la amortización anticipada al segundo, y únicamente si la hacía antes de firmar la venta.
Los tribunales ya habían abierto el camino. Las salas de lo contencioso de los tribunales superiores de Castilla y León en 2017, de la Comunidad Valenciana en 2021 y de Madrid en 2024 anularon liquidaciones de Hacienda por este motivo. Tras esas sentencias, el tribunal económico-administrativo regional de Madrid cambió de criterio el 30 de septiembre de 2024.
Cuánto se puede deducir por la vivienda habitual comprada antes de 2013
La deducción es del 15 % de lo pagado en el año, con una base máxima de 9.040 euros y un ahorro máximo de 1.356 euros por declaración. Según el manual de la Renta 2025 de la Agencia Tributaria, el tramo estatal es del 7,5 % y el autonómico, el que fije cada comunidad o un 7,5 % por defecto. Cataluña aplica un 9 % en algunos casos de compras anteriores al 30 de julio de 2011.
En la base entran la amortización, los intereses y los demás gastos del préstamo. La ley no prorratea el tope de 9.040 euros, recuerda el TEAC, así que quien vende en junio tiene el mismo límite que quien conserva la casa los doce meses.
Si no vas a vender y sigues pagando el préstamo, los requisitos generales de la deducción de la hipoteca anterior a 2013 se repasan junto a las demás rebajas del IRPF ligadas a la vivienda en 2026.
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Qué hacía Hacienda antes de la resolución del TEAC
La Agencia Tributaria aceptaba en la base solo las cuotas pagadas hasta el día anterior a la venta. Se apoyaba en la consulta vinculante V2711-14 de la Dirección General de Tributos, del 10 de octubre de 2014. Según esa consulta, el préstamo deja de financiar una vivienda habitual en el momento en que esta se vende.
Supongamos que alguien vendió su piso el 1 de mayo de 2023 después de pagar cuatro cuotas de 450 euros. El dinero de la venta le sirvió para saldar los 25.000 euros que aún debía al banco. Según el criterio antiguo, su base era de 1.800 euros y su deducción, de 270 euros. Con el del TEAC, los pagos del año suman 26.800 euros, la base llega al tope y la deducción sube a 1.356 euros, 1.086 euros más.
El caso de Tenerife que llevó al TEAC a fijar el criterio
Todo empezó con el IRPF de 2018 de un vecino de Santa Cruz de Tenerife. El 1 de junio de ese año vendió la casa en la que vivía y ese mismo día pagó los 10.202 euros pendientes del préstamo. Declaró la base máxima de 9.040 euros, pero la oficina de gestión tributaria le admitió solo 1.645,45 euros, las cinco cuotas previas a la venta. Le dejó una deducción de 246,82 euros y le puso además una sanción.
El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias anuló la liquidación y la sanción el 27 de diciembre de 2024. La Agencia Tributaria recurrió para unificar criterio y el TEAC desestimó el recurso. Con la base completa, la deducción de ese contribuyente es de 1.356 euros, 1.109,18 euros más de lo que le reconocía Hacienda.
Qué Rentas se pueden corregir y cómo pedir la devolución
Hoy siguen abiertas las declaraciones de 2022 a 2025. El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija en cuatro años el plazo para pedir una devolución, contados desde el día siguiente al final de cada campaña. A la Renta 2022, cuyo plazo terminó el 30 de junio de 2023, le quedan menos de ocho meses. La de 2021 y las anteriores ya han prescrito.
Para las Rentas 2024 y 2025 se presenta una autoliquidación rectificativa en Renta Web. Es la vía general desde que la Orden HAC/242/2025 adaptó el modelo 100. Las de 2022 y 2023 se corrigen con una solicitud de rectificación, que la sede de la Agencia Tributaria permite presentar con el propio modelo de declaración, con la casilla 127 marcada, o por escrito ante la delegación del domicilio.
Si sale una devolución y Hacienda tarda más de seis meses en pagarla por causa imputable a ella, abona intereses de demora sin que haya que pedirlos, según el artículo 120.3 de la Ley General Tributaria. La rectificación no cabe si Hacienda ya dictó una liquidación por ese mismo motivo, como pasó en Tenerife. En ese caso hay un mes desde la notificación para recurrir en reposición o ante el tribunal regional, según los artículos 223 y 235 de la misma ley. El artículo 242.4 obliga a ese tribunal a aplicar el criterio del TEAC.
Dudas habituales sobre la deducción al cancelar la hipoteca
¿Sirve si la vivienda se compró en 2013 o después?
No. La deducción se suprimió para las compras desde el 1 de enero de 2013, y la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF solo la mantiene para quien compró antes y ya se la había aplicado.
¿Qué pasa si las cuotas del año ya sumaban 9.040 euros?
La corrección no aporta nada, porque la base no pasa de 9.040 euros por declaración aunque se sumen cuotas y cancelación.
¿Cuenta si el banco cobró la deuda unos días después de la venta?
Sí, según el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. En su sentencia del 23 de diciembre de 2021 trató la venta y la cancelación como una unidad de acto, aunque la entidad recibiera el dinero algún día más tarde. En aquel caso, la escritura de compraventa destinaba parte del precio a un cheque nominativo para el banco.
Antes de corregir la declaración conviene reunir el certificado del banco con la fecha y el importe cancelado y la escritura de venta, los papeles con los que Hacienda comprobó el caso de Tenerife.
Para la Renta 2022, el plazo se agota cuando se cumplan cuatro años desde el 1 de julio de 2023.
