Una comunidad de propietarios de Vilanova i la Geltrú (Barcelona) no podrá estrenar un nuevo libro de actas mientras no se aclare quién la preside. Así lo decide la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en una resolución publicada en el BOE este jueves, 5 de noviembre de 2026, aunque está firmada el 22 de julio. La presidenta saliente se negó a entregar el libro anterior y la nueva la denunció, pero esa denuncia no basta cuando dos juntas se disputan la representación de los vecinos.
El libro de actas es donde se recogen los acuerdos de la junta de propietarios. El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que lo diligencie el registrador de la propiedad y encarga su custodia al secretario de la comunidad. La resolución decide este caso y no cambia la norma, aunque repite un criterio que la Dirección General ya aplicó en julio de 2014.
La presidenta anterior se quedó con el segundo libro
En una junta del 22 de octubre de 2025, convocada a petición de propietarios con más del 25 % de las cuotas, la comunidad eligió nueva presidenta y nombró secretario y administrador. La presidenta anterior tenía el segundo libro de actas y no lo devolvió, de modo que el acta de aquella reunión nunca llegó a transcribirse.
En la junta siguiente, del 25 de febrero de 2026, un propietario impugnó la reunión de octubre. Sostenía que la presidenta saliente seguía en el cargo porque no había cumplido un año en él y que aquella junta no la había convocado ella. Un acta del 11 de marzo dejó constancia de que el libro seguía retenido.
El 8 de abril de 2026 la nueva presidenta presentó una denuncia por apropiación indebida y coacciones ante el Tribunal de Instancia de Vilanova i la Geltrú. Cinco días después pidió al Registro de la Propiedad número 2 de la localidad que diligenciara un tercer libro.
La registradora vio una disputa sobre quién representa a la comunidad
El 29 de abril de 2026 la registradora suspendió la legalización. A su juicio, los documentos mostraban una controversia sobre la representación de la comunidad, ya denunciada ante los tribunales, que no encaja en ninguno de los supuestos del Reglamento Hipotecario.
El artículo 415 del Reglamento Hipotecario impide diligenciar un libro nuevo sin acreditar que el anterior se ha llenado. La única excepción es la pérdida o el extravío. En ese caso, el presidente o el secretario tienen que afirmar bajo su responsabilidad, ante notario o ante el registrador, que han comunicado la desaparición a los propietarios o que han denunciado la sustracción.
La presidenta recurrió el 13 de mayo. Alegó que, según los artículos 553-29 y 553-32 del Código Civil de Cataluña, los acuerdos de la junta se pueden ejecutar desde que se adoptan aunque alguien los impugne. Añadió que ningún juez había suspendido su nombramiento.
También citó una resolución de enero de 2015 en la que la Dirección General aceptó un libro nuevo con la sola denuncia contra una administradora destituida. Según aquel texto, la administradora no era dueña de ningún documento de la finca y debía entregarlos todos al dejar el cargo.
Negarse a devolver el libro de actas no cuenta como sustracción
La Dirección General desestima el recurso. Reconoce que el artículo 415 permite legalizar un libro nuevo acreditando la denuncia, pero entiende que en Vilanova i la Geltrú no hubo un hurto o un robo. Lo que hay es la negativa a devolver el libro en medio de una disputa entre dos juntas directivas que se atribuyen, cada una, la representación de la comunidad. Decidir cuál de las dos es la legítima queda fuera de lo que puede calificar el registrador, que además no tiene elementos para valorarlo. Esa discrepancia se resuelve con un acuerdo de los propietarios en los términos de la Ley de Propiedad Horizontal o, si no lo hay, con una sentencia.
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La denuncia solo abre un libro nuevo si nadie discute el cargo
La diferencia con el caso de 2015 está en la impugnación. Allí nadie cuestionaba la junta que cambió de administradora, y aquí un propietario dejó escrito en el acta de febrero que la nueva presidencia no era válida. Una comunidad en la misma situación puede revisar varios puntos antes de acudir al Registro.
- El acta de la junta que renueva los cargos tiene que decir quién la convocó y, en su caso, qué propietarios la promovieron, como pide el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- La negativa a entregar el libro puede quedar recogida en un acta de la junta, como hizo esta comunidad el 11 de marzo de 2026.
- Si algún propietario ha impugnado esa junta, el Registro puede frenar la legalización hasta que haya acuerdo o resolución judicial sobre quién preside.
Contra la resolución cabe demanda ante el Juzgado de lo Civil de Barcelona, capital de la provincia, en los dos meses siguientes a su notificación, según los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
