El dueño de un edificio de dos viviendas en Oliva de la Frontera, en la provincia de Badajoz, podrá inscribir su división horizontal tumbada aunque los dos pisos sumen 540 metros cuadrados y la obra declarada mida 545. Lo decide la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en una resolución publicada en el BOE este jueves, 5 de noviembre de 2026, aunque está firmada el 23 de julio. El organismo revoca la nota de la registradora de Jerez de los Caballeros, que había suspendido la inscripción por esa diferencia de 5 metros cuadrados.
La división horizontal tumbada aplica el régimen de propiedad horizontal a construcciones que se reparten en horizontal sobre una misma parcela, como dos casas pegadas con entradas propias, en lugar de pisos apilados. La resolución resuelve este caso concreto y no cambia la norma, pero aclara cómo leen los registradores las superficies de cada elemento cuando no coinciden al metro con las del edificio.
Una escritura de 2024 inscrita solo en parte en abril de 2026
El propietario firmó la escritura el 10 de julio de 2024 y la rectificó el 13 de noviembre de ese año. En ella ajustaba la finca a la descripción del Catastro, declaraba por antigüedad la obra nueva y creaba dos elementos independientes. La presentó en el Registro de la Propiedad de Jerez de los Caballeros el 3 de septiembre de 2025.
Tras el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cerrado el 24 de marzo de 2026, la registradora inscribió un exceso de cabida de 47 metros cuadrados en el solar y la obra nueva. La división horizontal, en cambio, quedó suspendida por una calificación del 16 de abril de 2026, notificada el 8 de mayo. Pedía la superficie de suelo ocupada por cada elemento, sus metros en planta alta, planta baja y garaje con sus coordenadas, y una explicación de los 5 metros que faltaban.
El dueño recurrió el 28 de mayo. Alegaba que esos metros corresponden a elementos comunes y que el problema existiría solo si los pisos sumaran más que el edificio. Se quejaba además de que la registradora hubiera inscrito una parte del documento sin que él lo pidiera. En su informe, ella explicó que temía una reforma o una obra intermedia no declarada.
El Catastro y el informe gráfico ya permitían calcular cada planta
La certificación catastral de la parcela da 313 metros cuadrados de suelo y 545 construidos. En planta baja hay un almacén de 4 metros, un aparcamiento de 146, una vivienda de 137 y un porche de 26, y en planta alta otra vivienda de 232. La escritura rectificada asigna 349,80 metros al elemento uno y 190,20 al elemento dos.
El informe de validación gráfica incorporado a la escritura reparte el suelo en 215 metros para el primer elemento y 98 para el segundo, que suman los 313 de la finca inscrita. Como la edificación ocupa toda la parcela, la Dirección General deduce que la planta alta del elemento uno mide 134,80 metros y la del dos, 92,20. La registradora tenía, por tanto, los datos que reclamaba.
| Concepto | Suelo ocupado | Construido total |
|---|---|---|
| Elemento uno | 215 m² | 349,80 m² |
| Elemento dos | 98 m² | 190,20 m² |
| Suma de los elementos | 313 m² | 540 m² |
| Obra nueva declarada | 313 m² | 545 m² |
Una diferencia mínima que puede estar en los muros
La resolución descarta que los 5 metros sean un vestíbulo o un distribuidor común, porque cada casa tiene su entrada desde la calle. Admite, en cambio, que puedan corresponder a los muros y paredes que separan las dos propiedades. Con el criterio de una resolución del 27 de enero de 2021, concluye que la diferencia es ínfima y que las superficies por planta se pueden calcular con la documentación aportada. Tampoco ve dudas de que el edificio de la escritura y el del Catastro sean el mismo.
En el caso que resolvió el 26 de junio de 2019, los pisos sumaban más superficie que el edificio, la situación contraria a la de Oliva de la Frontera. Sobre la inscripción parcial, el organismo recuerda que el registrador puede practicarla de oficio si no perjudica a nadie. Aquí la georreferenciación de la finca y la obra nueva eran pasos previos e imprescindibles para la división, como exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
Lo que conviene cuadrar antes de dividir una casa en dos
Quien vaya a dividir una vivienda o un edificio en elementos independientes puede evitar una suspensión si la escritura cumple varios puntos.
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- La suma de los metros construidos de los elementos no supera la de la obra nueva declarada, y cualquier diferencia tiene una explicación, como los muros medianeros.
- Cada elemento indica su extensión, linderos, planta y anejos, como pide el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- La finca tiene inscrita su representación gráfica georreferenciada antes o a la vez que la obra nueva.
- Un informe de validación gráfica que reparta el suelo entre los elementos ayuda al registrador a comprobar las superficies por planta.
Contra la resolución cabe demanda ante el Juzgado de lo Civil de Badajoz, capital de la provincia, en los dos meses siguientes a su notificación. Se tramita como juicio verbal, según los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
