Un pensionista que vende su vivienda habitual con 72 años y no cobra otras rentas que le obliguen a declarar no tiene que presentar la declaración del IRPF por esa operación. Lo responde la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V5708-26, con fecha de salida del 30 de septiembre de 2026 y ya incorporada a su base de datos pública.
La respuesta cambia si el piso no era su vivienda habitual. En ese caso la ganancia tributa, y Tributos admite que no puede saber si el vendedor está obligado a declarar. La consulta resuelve un caso concreto y no cambia la ley, aunque la Agencia Tributaria debe aplicar su criterio a quien esté en la misma situación.
La venta de la casa genera una ganancia aunque el vendedor esté jubilado
El consultante, que solo cobra su pensión, preguntó si la ganancia de la venta le obligaría a declarar. Tributos parte del artículo 33 de la Ley del IRPF, según el cual cualquier venta de un inmueble produce una ganancia o una pérdida patrimonial sujeta al impuesto.
Esa ganancia es la diferencia entre lo que se cobra al vender y lo que costó la casa. El valor de compra suma el precio pagado, las mejoras y los gastos y tributos de la adquisición, sin contar los intereses de la hipoteca. Del precio de venta se restan los gastos que pague el vendedor, y Hacienda toma el valor de mercado si el importe declarado es inferior.
Con 65 años cumplidos, la ganancia por vender la vivienda habitual queda exenta
El artículo 33.4.b) de la ley declara exenta la ganancia que obtienen los mayores de 65 años, o las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, al vender su vivienda habitual. El consultante tiene 72 años, así que la edad no plantea dudas, a diferencia del caso de la exención del IRPF para mayores de 65 años al vender la vivienda que Tributos negó a una contribuyente que vendió con 64.
Para que la casa cuente como habitual, el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF exige haber vivido en ella al menos tres años seguidos. Solo se libra del plazo quien fallece o tiene que mudarse por causas como un matrimonio, una separación o un traslado laboral. La casa también cuenta si fue la habitual en cualquier día de los dos años anteriores a la venta.
El artículo 96 de la ley es el que fija quién tiene que declarar. Para calcular sus límites no se tienen en cuenta las rentas exentas, de modo que la ganancia de la venta desaparece del cálculo y el pensionista queda como si solo cobrara su pensión.
Los límites de 22.000 y 15.876 euros que deciden si la pensión obliga a declarar
Con la pensión como único ingreso, el artículo 96 libera de declarar a quien cobra hasta 22.000 euros íntegros al año de un solo pagador. El límite baja a 15.876 euros cuando hay más de un pagador y lo que llega del segundo y siguientes supera en conjunto 1.500 euros anuales.
Muchos jubilados con dos pensiones tienen una excepción. Si todo lo que cobran son pensiones de jubilación u otras prestaciones pasivas y la retención se calculó con el procedimiento especial que prevé el reglamento, vuelve a aplicarse el límite de 22.000 euros.
En un ejemplo hipotético, una jubilada de 70 años con una pensión de 19.000 euros de un único pagador vende el piso en el que ha vivido los últimos 30 años. La ganancia queda exenta y su pensión no llega a 22.000 euros, por lo que no tiene que hacer la renta del año de la venta.
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Si cobrara 24.000 euros, la obligación vendría de la pensión, con independencia de la casa.
Si el piso no era la vivienda habitual, Tributos no da una respuesta cerrada
Cuando lo que se vende es una segunda residencia, un piso alquilado o una casa heredada en la que no se vive, la ganancia no está exenta y entra en los límites del artículo 96. Tributos responde que con los datos aportados no puede determinar si existe obligación de declarar, y recuerda que la habrá siempre que el contribuyente no encaje en alguna de las exclusiones del apartado 2 de ese artículo.
Esas exclusiones se refieren a los rendimientos del trabajo, a las rentas con retención hasta 1.600 euros y a ciertas rentas imputadas y subvenciones hasta 1.000 euros. Tampoco declara quien no pasa de 1.000 euros entre todas sus rentas y ganancias. La venta de una vivienda por un particular residente en España no lleva retención. Un pensionista que gane más de 1.000 euros con un piso que no era su casa tiene que revisar el artículo antes de dar por hecho que no declara.
La exención depende de que la casa fuera la habitual en la fecha de la escritura o en los dos años anteriores, así que antes de firmar conviene tener a mano el padrón y los recibos que lo prueben.
