El dueño único de una vivienda que paga de su cuenta todas las cuotas de una hipoteca en la que su hermano figura como prestatario solidario solo puede deducir, en principio, la mitad de esos pagos en el IRPF. Así lo establece la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V5714-26, fechada el 30 de septiembre de 2026, para la deducción por inversión en vivienda habitual del régimen transitorio.
El consultante compró en 2006 el pleno dominio de la casa en la que vive desde entonces. El banco le exigió que su hermano firmara el préstamo con él como deudor solidario, aunque las cuotas salen solo de una cuenta a nombre del dueño.
La firma del hermano reparte la deuda al 50 %
Tributos recuerda que la deducción va ligada a la titularidad del pleno dominio, y en este caso solo el consultante es propietario. El problema está en el préstamo. Cuando dos personas firman como prestatarios solidarios, jurídicamente se entiende que cada una paga la mitad de las cuotas, de los gastos de concesión y de los de cancelación, venga de donde venga el dinero.
Ingresar cada mes el importe completo en la cuenta del préstamo tampoco convierte al dueño en prestatario único. Para eso haría falta una novación con el consentimiento del banco, porque el artículo 1.205 del Código Civil permite sustituir a un deudor por otro sin contar con el antiguo, pero nunca sin el acreedor.
La consulta trata el caso de un prestatario solidario, no el de un avalista.
Un préstamo entre hermanos con el mismo interés que el del banco
Sin novación queda una segunda vía. El propietario puede deducir el 100 % de lo que paga si acredita que su hermano le prestó la mitad del capital que le correspondía, la destinada también a comprar la vivienda. Ese préstamo entre ellos tiene que pactarse con el mismo tipo de interés que el del banco y cubrir la parte proporcional de todos los gastos del préstamo hipotecario.
La prueba admite cualquier medio válido en derecho y la valoran los órganos de gestión e inspección de la Agencia Tributaria.
Si Hacienda da por buenas las pruebas, la deducción tiene dos partes del 50 %. Por la suya deduce lo que paga en cada vencimiento, y por la de su hermano, lo que ingresa en su nombre en la cuenta del préstamo, con lo que le devuelve lo prestado.
Solo para compras anteriores a 2013 con deducción ya aplicada
La Ley 16/2012 suprimió esta deducción desde el 1 de enero de 2013 y dejó un régimen transitorio en la disposición transitoria 18.ª de la Ley del IRPF. Pueden seguir aplicándola quienes compraron su vivienda habitual antes de esa fecha y ya se habían deducido por ella en algún ejercicio anterior a 2013. Tributos da por hecho que el consultante lo hizo, y con esa condición le reconoce la deducción sobre todo lo que pague.
La base máxima es de 9.040 euros al año. El porcentaje general es del 15 %, la suma del 7,5 % estatal y el 7,5 % autonómico salvo que la comunidad haya fijado otro, con lo que el ahorro máximo llega a 1.356 euros. En un ejemplo hipotético, quien paga 7.200 euros al año entre capital e intereses se deduce 540 euros si solo cuenta su mitad, y 1.080 euros si demuestra el préstamo de su hermano.
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Los requisitos generales de la deducción de la hipoteca anterior a 2013 no cambian con esta consulta. Quien esté en la misma situación puede firmar por escrito el préstamo con su familiar, con el tipo de interés de la hipoteca, y conservar los movimientos de su cuenta, o pedir al banco que lo deje como único deudor. Por el artículo 89 de la Ley General Tributaria, la Agencia Tributaria debe aplicar este criterio a los casos idénticos.
