Quien vende su vivienda habitual con 64 años no puede acogerse a la exención del IRPF para mayores de 65 años, aunque los cumpla antes de que termine ese mismo año. Así lo responde la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V5706-26, con fecha de salida del 30 de septiembre de 2026. La pidió una contribuyente que vendió en mayo de 2025 una parte de su casa y cumplió los 65 en diciembre.
El criterio resuelve un caso concreto y no modifica la ley del impuesto. Como establece el artículo 89 de la Ley General Tributaria, la Agencia Tributaria debe aplicarlo a cualquier contribuyente que se encuentre en la misma situación.
Una sexta parte de la vivienda vendida en mayo y el cumpleaños en diciembre
La consultante transmitió en mayo de 2025 la sexta parte indivisa de la vivienda en la que residía. Siete meses después, en diciembre, cumplió 65 años. Después preguntó a Tributos si la ganancia obtenida con esa venta podía quedar exenta.
La exención que buscaba está en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF. Libra de tributar la ganancia patrimonial que aflora al vender la vivienda habitual cuando el vendedor es mayor de 65 años o tiene reconocida una situación de dependencia severa o de gran dependencia. Para el resto de contribuyentes, esa ganancia se suma a la base del ahorro del año de la venta.
Tributos mira la edad el día de la venta
La respuesta es negativa. Según la consulta, la exención exige dos requisitos a la vez. El primero, haber cumplido 65 años en la fecha de transmisión de la vivienda. El segundo, que lo vendido fuera vivienda habitual en ese momento o lo hubiera sido hasta cualquier día de los dos años anteriores, como recoge el artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF.
La consultante tenía 64 años cuando vendió, y con eso basta para que Tributos le niegue la exención. Tributos no tiene en cuenta que el IRPF de 2025 se devengara el 31 de diciembre, día en que ella ya tenía 65 años. La consulta fija la edad en la fecha de transmisión, la misma que usa el artículo 14 de la ley para imputar la ganancia al año en que se produce la venta.
Tres años viviendo en la casa para que cuente como habitual
El segundo requisito tampoco es automático. El artículo 41 bis.1 del reglamento considera vivienda habitual la que ha sido residencia del contribuyente durante al menos tres años seguidos. Hay excepciones cuando el plazo no se cumple por fallecimiento o por circunstancias que obligan a cambiar de domicilio, como un matrimonio, una separación, un traslado laboral, el primer empleo o un cambio de trabajo.
Si el vendedor ya se había mudado, el margen de dos años juega a su favor. Una casa que dejó de ser habitual en marzo de 2024, por ejemplo, todavía cuenta como tal en una venta firmada en febrero de 2026, siempre que el resto de condiciones se cumpla.
Esperar a los 65 años o reinvertir en otra vivienda
Para quien aún no ha vendido y está a pocos meses de cumplir 65 años, el criterio de Tributos convierte la fecha de la operación en una cuestión de dinero. Con la edad cumplida el día de la transmisión, toda la ganancia queda exenta, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir.
Si la venta ya está hecha, queda la exención por reinversión del artículo 38.1 de la Ley del IRPF, que no depende de la edad. Exige destinar el importe obtenido a comprar una nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, una opción que Tributos ya admitió para quien decide comprar la nueva vivienda habitual antes de vender la antigua. Si solo se reinvierte una parte, la exención es proporcional.
Te puede interesar · IRPFHacienda da a un chalé pareado la deducción del 60 % por obras de eficiencia energéticaLa consulta V5703-26 de Tributos trata una vivienda unifamiliar como edificio, con pagos deducibles hasta el 31 de diciembre de 2027 y…Leer el artículo
La otra salida para mayores de 65 años, destinar en seis meses lo obtenido a una renta vitalicia asegurada con un máximo de 240.000 euros, tampoco sirve en un caso como este. El artículo 38.3 de la ley la reserva también a los contribuyentes mayores de 65 años en el momento de vender.
