Quien compra su nueva vivienda habitual con un préstamo hipotecario y vende la antigua en los dos años siguientes puede dejar exenta del IRPF la ganancia de esa venta. Así lo dice la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V5700-26, con fecha de salida del 30 de septiembre de 2026. Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, Tributos cuenta todo el precio pagado por la casa nueva en ese plazo, aunque lo pusiera el banco.
La respuesta resuelve el caso de un contribuyente concreto y no cambia la ley. Sí obliga a la Agencia Tributaria a aplicar el mismo criterio a quien esté en una situación idéntica, por el artículo 89 de la Ley General Tributaria.
Un comprador que vendería su piso por menos de lo que pagó por el nuevo
El consultante ya había comprado una vivienda con hipoteca y planeaba vender la que hasta entonces era su residencia habitual dentro de los dos años posteriores. Calculaba que la venta le dejaría menos dinero del que había empleado en la compra. Preguntó si podía acogerse a la exención que regula el artículo 38.1 de la Ley del IRPF.
La duda tenía sentido porque la casa nueva se pagó antes de cobrar la venta, y en buena parte con dinero prestado. Tributos responde que el orden de las operaciones no importa si la compra cae dentro de los dos años anteriores a la venta.
El dinero de la venta no tiene que ser el mismo que paga la casa nueva
El artículo 41 del Reglamento del IRPF admite la reinversión en una vivienda comprada en los dos años anteriores a la venta o en los dos posteriores. Para quien compra primero, Tributos se apoya en una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central del 11 de septiembre de 2014, dictada en unificación de criterio. Según ese tribunal, el dinero es un bien fungible y basta con invertir en la nueva vivienda una cantidad equivalente a la obtenida con la venta.
La consulta añade la sentencia 1239/2020 del Tribunal Supremo, del 1 de octubre de 2020, que admitió como reinversión el dinero prestado por un tercero. Con esas dos referencias, Tributos considera importe reinvertido el precio y los gastos de compra pagados en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Da igual que salieran de una hipoteca, de un préstamo personal o de los ahorros del comprador.
Qué cuenta como importe obtenido y cuándo la exención es parcial
Si la vivienda vendida tenía su propia hipoteca, el artículo 41.1 del reglamento fija el importe obtenido en el precio de venta menos el capital pendiente ese día.
Supongamos que alguien vende su piso por 220.000 euros y aún debe 40.000 al banco, con lo que su importe obtenido es de 180.000 euros. Un año antes pagó 250.000 euros por la casa nueva, 200.000 de ellos con hipoteca, y otros 20.000 de gastos. Lo reinvertido suma 270.000 euros y la ganancia queda exenta entera.
Cuando lo reinvertido no llega al importe obtenido, solo se libra la parte proporcional. En un ejemplo hipotético con 200.000 euros obtenidos, 150.000 reinvertidos y una ganancia de 60.000 euros, quedan exentos 45.000 euros y tributan 15.000. Si además se saldó con el precio una hipoteca de antes de 2013, conviene revisar también la cancelación del préstamo con el precio de venta, que puede dar derecho a la deducción por vivienda de ese año.
Las dos casas tienen que ser vivienda habitual
La exención exige que lo sean la vendida y la comprada. El artículo 41 bis del reglamento llama vivienda habitual a la que ha sido residencia del contribuyente durante al menos tres años seguidos. Hay excepciones por fallecimiento o por un cambio de domicilio obligado, como un matrimonio, una separación, un traslado laboral o un primer empleo.
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Ese mismo artículo da margen a quien ya se ha mudado. La casa antigua sigue contando como habitual si lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la venta. El comprador que estrena la nueva no pierde la exención por dejar la anterior antes de firmar.
Qué revisar antes de declarar la venta
- La fecha de la escritura de compra de la casa nueva, que no puede ser más de dos años anterior a la de la venta.
- El capital pendiente de la hipoteca antigua el día de la venta, que figura en el certificado de cancelación del banco.
- Los gastos de la compra nueva, como notaría, registro e impuestos, porque suman al importe reinvertido.
- Los años de residencia en la vivienda vendida, con el empadronamiento u otras pruebas.
Si parte de la reinversión llega en un año posterior al de la venta, la declaración del ejercicio de la venta debe dejar constancia de la intención de reinvertir. Quien incumpla alguna condición tendrá que presentar una autoliquidación complementaria de ese año con la ganancia no exenta y los intereses de demora, según el apartado 5 del artículo 41.
