Un jubilado que decide vender la vivienda habitual antes de tres años de residencia solo conserva la exención por reinversión si demuestra que la jubilación le obligó a mudarse. Si no lo prueba, pierde la exención de esa venta y también la de la casa que vendió antes para comprarla. Así lo explica la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V5712-26, con fecha de salida del 30 de septiembre de 2026.
Tributos no dice si este jubilado tiene razón. Deja esa valoración a los órganos de gestión e inspección de la Agencia Tributaria.
Una casa comprada en 2022 y vendida a los 35 meses
El contribuyente vendió su vivienda habitual el 31 de enero de 2022 y ese mismo día compró otra con el dinero, así que declaró la ganancia exenta. Vivió en la casa nueva desde la compra. El 12 de mayo de 2024 se jubiló, y dice que eso cambió de forma sustancial su situación económica y personal.
El 3 de enero de 2025 vendió esa segunda vivienda, a falta de unas cuatro semanas para los tres años, y destinó parte del dinero a comprar otra en la provincia de Las Palmas. Preguntó a Hacienda si la jubilación era una de las circunstancias que permiten tratar la casa como habitual aunque no se llegue a ese plazo.
El reglamento exige tres años salvo cambio de domicilio obligado
El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF considera vivienda habitual la que ha sido residencia del contribuyente durante tres años seguidos. Se admite menos tiempo si el titular fallece o si un hecho obliga a cambiar de domicilio, como una boda, una separación, un traslado laboral, el primer empleo, un cambio de trabajo u otras situaciones análogas justificadas.
La jubilación no figura en esa lista. Para que cuente como análoga, Tributos exige una relación directa entre la causa y la mudanza. Si el contribuyente podía elegir entre quedarse o irse, la excepción no se aplica, porque la palabra «necesariamente» del reglamento supone que el cambio de domicilio quedaba fuera de su voluntad o su conveniencia. Solo el fallecimiento funciona de forma automática.
Si Hacienda no acepta la jubilación, tributan las ventas de 2022 y 2025
La exención exige que sean habituales la vivienda que se vende y la que se compra con el dinero. Si la casa comprada en 2022 nunca llegó a serlo, la venta de 2025 no puede acogerse a la exención. Tampoco la de 2022, porque el dinero de aquella venta acabó en una vivienda que no fue habitual.
Supongamos que la primera venta dejó una ganancia exenta de 40.000 euros y la segunda otra de 15.000. En ese ejemplo hipotético, si Hacienda rechaza la excepción, los 40.000 euros pasan a tributar en el IRPF de 2022 y los 15.000 en el de 2025. Para la parte de 2022, el artículo 41.5 del reglamento obliga a presentar una autoliquidación complementaria de ese año con intereses de demora. El plazo acaba con el de la declaración del ejercicio en que se incumplió la condición.
Si Hacienda sí admite que la mudanza era necesaria, la casa de 2022 conserva la condición de habitual y la exención de 2022 no se regulariza. La de 2025 seguiría en juego, pero solo por la parte reinvertida, porque el consultante no destinó todo el importe a la vivienda de Las Palmas. Con un reparto así se aplica la exención parcial por reinversión en vivienda, que deja libre de impuesto solo la ganancia proporcional a lo invertido.
Las pruebas se presentan cuando Hacienda las pide
Tributos remite al artículo 106 de la Ley General Tributaria, que admite cualquier medio de prueba del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según la consulta, el momento de aportarlas es el requerimiento de la Agencia Tributaria, no antes. Quien quiera vender la vivienda habitual antes de tres años por una razón que el reglamento no cita debería guardar, con sus fechas, los documentos que muestren por qué no podía quedarse en ella.
Te puede interesar · IRPFPagar toda la hipoteca firmada con un hermano no basta para deducirla entera en el IRPFLa consulta V5714-26 reparte la deuda al 50 % entre prestatarios solidarios y exige probar un préstamo entre hermanos o una novación…Leer el artículo 
