Las cantidades entregadas a un promotor más de dos años después de vender la vivienda habitual no cuentan para la exención por reinversión del IRPF, aunque se destinen a la nueva casa. Así lo dice la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V5719-26, con fecha de salida del 30 de septiembre de 2026, sobre una mujer divorciada que reinvirtió en una vivienda protegida de obra nueva.
La respuesta resuelve un caso concreto y no cambia la ley. Aun así, la Agencia Tributaria debe aplicar el mismo criterio a quien esté en una situación idéntica, por el artículo 89 de la Ley General Tributaria.
Una casa de 2002 que pasó entera al exmarido en abril de 2023
La consultante compró la vivienda en 2002 con su entonces marido, al 50 % cada uno, y vivió en ella desde ese año. Tras el divorcio se repartió la copropiedad. El exmarido se quedó con el 100 % del piso el 4 de abril de 2023, día en que ella dejó de vivir allí.
Lo que recibió lo destinó a una vivienda de protección oficial en construcción. Hizo pagos parciales desde febrero de 2023 hasta el 18 de septiembre de 2025, y la promotora le entregó la casa el 25 de septiembre de 2025. Preguntó si podía declarar exenta la ganancia de 2023.
Adjudicar el piso a un solo excónyuge genera ganancia o pérdida
Repartir un bien común no altera el patrimonio si cada dueño recibe lo que corresponde a su cuota, según el artículo 33.2 de la Ley del IRPF. Cuando un comunero se queda con más de su parte, como aquí, el otro sí tiene una ganancia o pérdida patrimonial, haya o no compensación en dinero.
Esa ganancia es la diferencia entre lo que costó en su día la mitad del piso y lo que se recibe por ella. Si lo pagado queda por debajo del valor de mercado, prevalece este, que es el precio que fijarían dos partes independientes el día de la adjudicación. Fijar esa cifra corresponde a la gestión y la inspección de Hacienda, según Tributos.
Solo cuenta lo pagado entre abril de 2021 y el 4 de abril de 2025
El artículo 41 del Reglamento del IRPF permite reinvertir en los dos años anteriores a la venta o en los dos posteriores, y esos plazos se cuentan de fecha a fecha. Con la adjudicación el 4 de abril de 2023, Tributos concluye que lo entregado al promotor desde el 5 de abril de 2025 hasta el 18 de septiembre de 2025 no es importe reinvertido.
Los pagos hechos desde febrero de 2023 hasta el 4 de abril de 2025 sí entran en el cálculo, también los anteriores a la adjudicación, igual que ocurre con la exención por reinversión si compras antes de vender. Si no llegan a cubrir todo lo obtenido, la exención es parcial, en proporción a lo reinvertido dentro de plazo.
En un ejemplo hipotético, quien obtiene 100.000 euros con una ganancia de 40.000 euros y paga al promotor 70.000 euros dentro del plazo deja exentos 28.000 euros y tributa por 12.000. Los 30.000 euros pagados después no cambian esa cuenta.
La obra tiene que acabar en cuatro años desde el primer pago
Tributos exigía antes que la escritura o la entrega de la casa nueva cayera dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. Cambió de criterio por la sentencia del Tribunal Supremo del 23 de julio de 2020, que asimila la construcción a la compra si se cumplen los plazos de la antigua deducción por vivienda.
Te puede interesar · IRPFPagar toda la hipoteca firmada con un hermano no basta para deducirla entera en el IRPFLa consulta V5714-26 reparte la deuda al 50 % entre prestatarios solidarios y exige probar un préstamo entre hermanos o una novación…Leer el artículo
Desde entonces aplica una doble condición. Todo el importe obtenido debe ir a la construcción dentro de los dos años de reinversión. Además, la vivienda tiene que terminarse y entregarse en un máximo de cuatro años desde el primer pago que cuente como reinvertido, según el artículo 55 del reglamento vigente a 31 de diciembre de 2012.
Ese plazo se amplía otros cuatro años si el promotor entra en concurso. Cuando la obra se paraliza por otras causas ajenas al comprador, este puede pedir la ampliación a Hacienda. En el caso consultado, la entrega llegó unos dos años y siete meses después de los primeros pagos de febrero de 2023.
Tres años de residencia y la intención de reinvertir declarada en la renta
Las dos casas tienen que ser vivienda habitual. El artículo 41 bis del reglamento exige tres años de residencia seguida, salvo separación matrimonial, traslado laboral u otra causa que obligue a mudarse.
Si la reinversión no termina en el año de la venta, la declaración de ese ejercicio debe recoger la intención de reinvertir, según el artículo 41.3. Quien después incumpla una condición presentará una autoliquidación complementaria del año de la ganancia, con la parte no exenta y los intereses de demora. Para quien compra sobre plano, lo primero es cruzar el calendario de pagos del contrato con la fecha de la venta y comprobar qué entregas caen después de los dos años.
