La demanda de desahucio por impago del alquiler se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda. Se tramita como juicio verbal sea cual sea la deuda, según el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y exige haber intentado antes negociar con el inquilino.
Admitida la demanda, el juzgado da al inquilino 10 días para irse, pagar o explicar por qué no debe, y deja fijada la fecha del lanzamiento. El mismo pleito sirve para cobrar las rentas atrasadas y el IBI o la comunidad si el contrato los cargaba al inquilino. Desde el 8 de octubre de 2026 rige además un freno nuevo cuando el inquilino es vulnerable.
¿En qué consiste la demanda de desahucio por falta de pago?
Es una demanda que junta varias peticiones en un solo juicio verbal, algo que el artículo 437.4 de la LEC permite con independencia de la cantidad reclamada. Lo habitual es pedir estas tres cosas:
- La resolución del contrato y la salida del inquilino, porque no pagar la renta o las cantidades que asumió es causa de resolución según el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- El pago de las rentas y cantidades vencidas, también por el fiador o avalista solidario si antes se le requirió.
- Las mensualidades que vayan venciendo hasta la entrega de las llaves.
Reclamar solo la deuda es posible, pero mientras el inquilino sigue en el piso la deuda crece cada mes. Lo que la sentencia decida sobre las rentas acumuladas es definitivo, según el artículo 447.2.
¿Cómo se presenta la demanda por impago del alquiler?
Se presenta en el juzgado del municipio de la vivienda, el competente por el artículo 52.1.7.º de la LEC, y siempre con abogado y procurador. La excepción de los 2.000 euros de los artículos 23 y 31 vale para los juicios verbales por cuantía, y el desahucio va al verbal por la materia.
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia de la Justicia exige un intento previo de negociación, y su artículo 5.2 no excluye el desahucio por falta de pago. Sirve un documento que pruebe que el inquilino recibió la propuesta y pudo leerla entera, como un burofax. Si en 30 días naturales no responde, la negociación termina sin acuerdo, dice el artículo 10.
La demanda no se admite si no especifica estos datos, según los artículos 264, 399 y 439 de la LEC:
- Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino.
- Si el propietario es gran tenedor según la Ley 12/2023. Quien dice que no lo es adjunta un certificado del Registro de la Propiedad con sus fincas.
- Las circunstancias que permiten o impiden que el inquilino pare el desahucio pagando.
- La negociación intentada, con los documentos que la acreditan.
Con la demanda van el contrato, los justificantes de los impagos y las comunicaciones con el inquilino. La sentencia 26/2025 del Tribunal Constitucional, de 29 de enero, anuló la obligación de los grandes tenedores de aportar un informe de vulnerabilidad y de pasar antes por una conciliación.
Qué fija el juzgado al admitir a trámite la demanda de desahucio
El letrado de la Administración de Justicia admite la demanda por decreto y hace al inquilino un requerimiento que, según el artículo 438.5 de la LEC, incluye todo esto:
- Un plazo de 10 días para dejar la vivienda, pagar, enervar el desahucio u oponerse explicando por qué no debe lo reclamado.
- El día y la hora de la vista, que solo se celebra si hay oposición.
- La fecha y hora exactas del lanzamiento, por si no se opone.
- El aviso de que la asistencia jurídica gratuita se pide en los tres días siguientes.
Si el inquilino no hace nada, su silencio equivale a consentir que el contrato se resuelva. El juzgado cierra el juicio, le impone las costas y suma las rentas que venzan hasta la entrega de la vivienda. Si se opone, hay vista, la sentencia llega en cinco días y el lanzamiento queda fijado antes de que pasen 30 días desde la vista.
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Cuando el piso es su vivienda habitual, el juzgado avisa a los servicios sociales, que tienen 10 días para decir si el hogar es vulnerable (artículo 441.5). El juez puede suspender el proceso dos meses si el propietario es una persona física y cuatro si es una empresa. Uno de los indicios del artículo 441.7 es que alquiler y suministros superen el 30 % de unos ingresos inferiores a tres veces el IPREM.
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando la deuda?
Sí, una vez, si dentro del plazo del requerimiento paga o consigna todo lo reclamado y lo que deba en ese momento, según el artículo 22.4 de la LEC. El contrato sigue vigente y el inquilino paga las costas. No cabe si ya paró antes otro desahucio, salvo culpa del casero en el cobro. Tampoco si el propietario le requirió el pago por un medio fehaciente al menos 30 días antes de la demanda y la deuda seguía pendiente al presentarla, y ese requerimiento es la herramienta del casero para cerrar esa vía.
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, añade una enervación extraordinaria para el inquilino vulnerable. La Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar al propietario la deuda y las costas, con el proceso suspendido. Si no hace ninguna de las dos cosas, asume la deuda y no hay lanzamiento, aunque el casero hubiera enviado el requerimiento de 30 días.
Esta regla puede cambiar pronto. El Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que traía la misma medida, y el 29/2026 que la recupera aún tiene que pasar su votación de convalidación.
¿Cuánto cuesta una demanda por impago del alquiler?
El propietario que es persona física no paga tasa judicial, porque el artículo 4.2 de la Ley 10/2012 exime a todas. Una sociedad paga 150 euros por el juicio verbal, sin la parte variable que anuló el Tribunal Constitucional en 2016.
El gasto principal son los honorarios del abogado y los derechos del procurador, que conviene pedir presupuestados por escrito. La negociación previa no obliga a pagar un mediador, porque el artículo 5.1 de la Ley Orgánica 1/2025 admite la que hacen directamente las partes o sus abogados.
Si el desahucio prospera, las costas las paga el inquilino, también cuando enerva la acción (artículo 22.5).
Con sentencia, el artículo 394 limita lo que paga por honorarios no sujetos a arancel a un tercio de la cuantía salvo temeridad. Ese mismo artículo quita las costas a quien rechazó sin justa causa negociar.
Ejemplo de demanda de desahucio por falta de pago, apartado por apartado
En un ejemplo hipotético, Marta alquila un piso en Zaragoza por 850 euros al mes y su inquilino debe tres meses, 2.550 euros. Le envía un burofax con una propuesta para negociar y el requerimiento de pago, y pasan 30 días sin respuesta. Su demanda sigue este orden:
- Encabezamiento al juzgado de primera instancia de Zaragoza, con los datos de Marta, su procurador y su abogado, y los del inquilino.
- Hechos, con la fecha del contrato, la renta, los meses sin pagar y el burofax sin contestar.
- Las menciones del artículo 439, con el piso como vivienda habitual del inquilino, el certificado registral de que Marta no es gran tenedora y la imposibilidad de enervar por el requerimiento previo.
- Fundamentos de derecho, con el artículo 27.2 de la LAU y los artículos 52.1.7.º, 250.1.1.º y 437.4 de la LEC.
- El suplico, con las peticiones al juez.
- Un otrosí que pida tener por solicitada la ejecución del lanzamiento, como permiten los artículos 437.3 y 549.3.
En el suplico, Marta pide al juez estas cuatro condenas:
- Resolución del contrato de alquiler.
- Entrega del piso libre en la fecha del lanzamiento.
- Pago de los 2.550 euros y de las rentas de 850 euros que venzan hasta la entrega de las llaves.
- Costas del juicio a cargo del inquilino.
Marta puede ofrecer perdonar parte de la deuda si el inquilino se va en un plazo de al menos 15 días desde la notificación, según el artículo 437.3. Sin el requerimiento previo, el inquilino podría enervar pagando en los 10 días, y si hubiera vencido otro mes tendría que abonar 3.400 euros más las costas.
El plazo para demandar tras una negociación sin respuesta es de un año desde que el inquilino recibió la propuesta, según el artículo 7.3 de la Ley Orgánica 1/2025, así que la fecha del burofax marca el calendario.
