Si el inquilino con un contrato de vivienda realquila el piso a turistas por días sin permiso, el propietario puede recibir el expediente sancionador aunque no supiera nada. Su defensa consiste en probar que la vivienda está alquilada a otra persona y que nunca autorizó ese uso. El artículo 28 de la Ley 40/2015 solo permite sancionar a quien sea responsable de la infracción a título de dolo o culpa.
El problema aparece en Barcelona y en cualquier ciudad con presión turística. El inquilino firma un alquiler residencial y anuncia la casa por noches en plataformas de alojamiento. Al dueño la noticia le llega por una notificación del ayuntamiento o por las quejas de los vecinos de la escalera.
La ley catalana de turismo explica por qué el dueño acaba implicado. El artículo 91 de la Ley 13/2002, de turismo de Cataluña, cita en primer lugar como responsables a los propietarios de los alojamientos donde se comete la infracción. En la misma lista figuran quienes explotan el alojamiento sin ser sus dueños, quienes lo hacen sin autorización del propietario y quienes lo comercializan o gestionan.
Esa lista permite a la Administración dirigirse al titular del piso aunque la actividad la lleve otra persona. El propietario tiene derecho a presentar alegaciones y documentos en cualquier momento antes del trámite de audiencia, según el artículo 76 de la Ley 39/2015 del procedimiento administrativo común, y en ese escrito puede señalar al verdadero infractor.
La propia ley catalana distingue las situaciones. Su artículo 93 manda graduar la sanción según si el alojamiento ilegal se explotó sin el conocimiento o el consentimiento del propietario del inmueble. El artículo 94.2 añade que la multa nunca puede salir más barata al infractor que cumplir la norma.
En Barcelona, el dueño puede encontrarse con dos expedientes administrativos a la vez. Uno es el expediente sancionador, que busca la multa. El otro es el de restitución y cese de la actividad, que no se cierra mientras los turistas sigan entrando. El Ajuntament de Barcelona abrió en 2025 un total de 577 expedientes sancionadores y 849 de restitución tras más de 8.500 inspecciones, según su nota del 5 de junio de 2026.
Para cerrar el expediente de restitución, el propietario tiene que acreditar ante el ayuntamiento que la actividad turística ha terminado, y eso suele pasar por recuperar la vivienda ante un Juzgado de Primera Instancia. La multa se discute con documentos dentro del expediente, mientras que la restitución puede depender de un pleito que exige abogado, procurador y un intento previo de negociación.
Echar al inquilino que subarrienda a turistas exige un juicio ordinario aunque pague
La vía para recuperar el piso es la demanda de resolución del contrato por subarriendo no consentido, y se tramita como juicio ordinario si el inquilino está al corriente de la renta. El artículo 249.1.6.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil manda a ese cauce los asuntos de arrendamientos urbanos y deja para el juicio verbal el desahucio por falta de pago o por fin del plazo.
La causa está en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su artículo 8 impide ceder el contrato sin consentimiento escrito del casero y solo admite el subarriendo parcial de la vivienda, también con permiso por escrito. El artículo 27.2 permite resolver el contrato de pleno derecho por el subarriendo o la cesión inconsentidos y por las actividades ilícitas en la vivienda.
La única salida sin juez que contempla la ley es la del artículo 27.4. Está reservada a los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad y solo funciona por falta de pago de la renta.
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Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias para que el juzgado admita la demanda. Su artículo 5 da por cumplido el requisito con una mediación, una conciliación, una oferta vinculante confidencial o una negociación directa entre las partes o sus abogados, y las demandas de arrendamientos no están en la lista de excepciones.
La demanda exige abogado y procurador, porque los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo permiten litigar sin ellos en los juicios verbales de hasta 2.000 euros. Si el juzgado de primera instancia da la razón al propietario, el inquilino todavía puede recurrir en apelación ante la Audiencia Provincial, lo que alarga el asunto otra instancia más.
El dueño puede pedir en la misma demanda una indemnización. El artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos remite al artículo 1124 del Código Civil, que da al perjudicado la resolución del contrato con el resarcimiento de daños y abono de intereses. Ahí puede reclamar las multas que haya tenido que pagar y los desperfectos que hayan dejado los turistas en la vivienda.
Quién monta el negocio del realquiler turístico y cuánto arriesga
La ley catalana trata como responsable directo a quien organiza el realquiler, sea el inquilino que firmó o un tercero que gestiona varios pisos. El artículo 91.2 de la Ley 13/2002 incluye entre los infractores a quienes ejercen la actividad sin autorización del propietario y a los comercializadores o gestores del alojamiento ilegal.
La rentabilidad del fraude se explica con la propia Ley de Arrendamientos Urbanos. Su artículo 8.2 prohíbe que el precio de un subarriendo supere el del arrendamiento, incluso cuando el casero lo autoriza, de modo que cualquier margen que el inquilino saque de una habitación ya es ilegal. Con el piso entero ofrecido por noches y sin permiso, todo el beneficio sale de una actividad prohibida por el contrato y por la ley de turismo.
Las multas catalanas se escalonan en tres tramos según el artículo 94 de la ley de turismo. Las infracciones leves se castigan con una advertencia o con hasta 3.000 euros y las graves, con multas de 3.001 a 60.000 euros. En las muy graves, la multa va de 60.001 a 600.000 euros y pueden acarrear la suspensión de la actividad o el cierre.
La frontera entre grave y muy grave depende del título habilitante. El artículo 88 califica como grave ofrecer el alojamiento sin título habilitante si el piso reúne todos los requisitos para obtenerlo. Comercializarlo sin reunir esos requisitos pasa a ser muy grave según el artículo 89, con el tramo de multas más alto de la ley.
Las inspecciones municipales dan una idea de la escala. En una finca de la Travessera de Gràcia, en Horta-Guinardó, los inspectores de Barcelona vieron que 19 viviendas de unos 60 m² se habían partido en 31 unidades de unos 30 m² para turistas. Algunas tenían licencias presuntamente fraudulentas y cuatro no contaban con ninguna autorización, según la nota municipal del 5 de junio de 2026.
Por ese caso el Ajuntament abrió siete expedientes sancionadores muy graves y 14 de restitución y cese. La Dirección de Servicios de Inspección ha dejado sin efecto 202 licencias de viviendas de uso turístico desde 2018. En los últimos diez años, su trabajo ha devuelto al mercado residencial más de 6.600 pisos turísticos ilegales. En los primeros meses de 2026, hasta la nota de junio, la inspección municipal había hecho 3.156 visitas, con 282 expedientes sancionadores y 192 de restitución.
El artículo 85 de la ley catalana obliga al órgano que tramita el expediente a comunicar los hechos al Ministerio Fiscal si pueden ser delito, y el procedimiento administrativo queda entonces suspendido hasta que haya una resolución judicial firme.
Qué hacer en cuanto descubres el anuncio turístico de tu piso
Lo primero es reunir pruebas antes de que el anuncio desaparezca y dejar constancia por escrito de que el propietario se opone. Estos cinco pasos sirven en Barcelona y, con el organismo que corresponda, en cualquier otro municipio.
- Comprobar si la dirección tiene licencia. En Barcelona, el buscador municipal de viviendas de uso turístico indica si una dirección cuenta con autorización, y si no aparece, el piso funciona de forma ilegal.
- Pedir a un notario un acta de presencia sobre los anuncios. El artículo 199 del Reglamento Notarial le permite dar fe de lo que percibe por sus propios sentidos, como el contenido de una página web con fotos, precios y calendario de reservas.
- Enviar al inquilino un requerimiento fehaciente, por burofax o con un acta notarial de requerimiento, en el que el propietario exprese que no autoriza el uso turístico y le exija el cese inmediato.
- Avisar al ayuntamiento o a la oficina de turismo autonómica. El de Barcelona tiene un formulario para comunicar pisos turísticos sin licencia, y la inspección municipal elabora después su propio informe de la actividad.
- Responder a cualquier notificación del expediente con el contrato de alquiler, el requerimiento al inquilino y el acta notarial, y pedir que se dirija el procedimiento contra quien explota el alojamiento.
El requerimiento sirve también para el juicio civil y para la negociación previa que pide la Ley Orgánica 1/2025, porque deja fijada la fecha en que el propietario se opuso. Si el inquilino contesta y deja la vivienda, el dueño evita el pleito y puede presentar la entrega de llaves en el expediente de restitución.
La comunidad de propietarios puede actuar por su cuenta. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite al presidente requerir el cese de las actividades ilícitas y, si la junta lo autoriza, llevar a juicio a quien las realiza. Si el infractor no es el dueño, la sentencia puede extinguir sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento.
Las restricciones a los pisos turísticos que dejan sin salida al inquilino infractor
El margen para el realquiler ilegal se estrecha porque las licencias legales son cada vez más escasas. El Ajuntament de Barcelona anunció el 21 de junio de 2024 que no renovará las licencias de las cerca de 10.000 viviendas de uso turístico de la ciudad. Perderán su vigencia en noviembre de 2028, como prevé el Decreto ley 3/2023 de la Generalitat.
Las comunidades de vecinos también tienen más control. Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad antes de dedicar un piso al alquiler turístico. El presidente puede exigir el cese a quien lo haga sin ese acuerdo. El Ajuntament de Barcelona da ayudas a las comunidades que cambian sus estatutos para limitar estos usos.
La regulación estatal ha tenido un tropiezo. En una sentencia de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE el 8 de junio, el Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro único de arrendamientos del Real Decreto 1312/2024. Con él cayó la obligación de inscribirse para obtener un número con el que anunciarse en las plataformas. El fallo anuló también la disposición final que invocaba la competencia del Estado para crear ese registro.
Cada comunidad autónoma tiene su ley de turismo con sus propias multas, así que las cifras catalanas no sirven para Madrid, Málaga, Valencia o Sevilla. Las reglas civiles sí son las mismas en toda España, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal son estatales.
La cláusula del contrato que prohíbe expresamente el subarriendo y el uso turístico no evita el expediente, pero facilita la defensa. El propietario que alquila un piso en una ciudad turística puede revisar cada pocos meses si su dirección aparece en las plataformas de alojamiento y, en cuanto la encuentre, enviar el requerimiento al inquilino ese mismo día.
