El propietario de un local que los estatutos eximen de los gastos de portal y escalera tiene que pagar su parte cuando la comunidad instala un ascensor nuevo. La Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 9.2 que no usar un servicio no exime de las obligaciones que lleva consigo.
La Audiencia Provincial de Zamora lo ha aplicado en su fallo del 23 de junio de 2025, que mantiene una derrama de 93.081 euros repartida entre todos los propietarios de un edificio de la capital, bajos comerciales incluidos.
El tribunal interpreta de forma restrictiva la cláusula que favorecía a los locales y la limita al gasto ordinario del portal, en la línea que el Tribunal Supremo fijó en 2010 para la instalación originaria de un ascensor.
Por qué los locales de un edificio de Zamora se negaron a pagar el ascensor
Los dueños de los locales impugnaron los acuerdos de las juntas del 20 de marzo y el 7 de noviembre de 2018, que aprobaron la instalación, su presupuesto y una cuota extraordinaria. Sostenían que portal, escaleras y rellanos eran anejos de las viviendas según los estatutos y que el ascensor tenían que pagarlo solo los pisos.
En 2018 alegaron también que el acuerdo no fue unánime y que la comunidad eligió la opción más cara, con un sobrecoste sin justificar, pese a que el ascensor podía haber pasado por sus locales.
Una exención de los estatutos que solo cubre el aseo y la luz del portal
El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Zamora desestimó la demanda en junio de 2024. Según la propia versión de los locales, la cláusula estatutaria asociaba el uso exclusivo de esos anejos a costear su limpieza, su alumbrado y su conservación, y nada decía de una instalación que el edificio no tenía.
Esa lectura deja la exención en el gasto de cada día del portal, mientras que la obra del ascensor crea un servicio común que el edificio de Zamora no tenía.
La Audiencia calificó después de correcta y lógica la valoración de la prueba que hizo la jueza de instancia. El artículo 17.2 de la ley permite acordar el establecimiento del ascensor con la mayoría de propietarios y de cuotas, aunque cambie el título constitutivo, y en ese caso la derrama obliga a todos según el artículo 17.9. La exención de un local, por tanto, depende de lo que diga su cláusula y no de que use o no el portal.
Mantener un ascensor no es lo mismo que instalarlo por primera vez
El Supremo distingue tres gastos distintos. El mantenimiento ordinario es la revisión, la limpieza o la luz, la sustitución es cambiar un ascensor viejo por otro y la instalación originaria es poner un ascensor donde nunca lo hubo.
En su sentencia 427/2011, de 7 de junio, la Sala Primera recuerda la de 20 de octubre de 2010. Según esa doctrina, quien está exento de la conservación, la limpieza y el alumbrado de portales y escaleras paga la instalación cuando es necesaria para la habitabilidad del edificio.
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La Audiencia zamorana mantiene la derrama de 93.081 euros a los locales
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Zamora desestimó todos los recursos de apelación y confirmó el fallo de 2024. Para el tribunal, el ascensor era una mejora estructural necesaria para la habitabilidad y la seguridad del edificio, y por eso deben pagarlo todos los propietarios, también los de los locales.
La base legal es la letra a del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Hace obligatorias, sin acuerdo previo, las obras de conservación del inmueble y, en todo caso, las que pide la accesibilidad universal o la habitabilidad.
Las cláusulas de exención deben aplicarse de forma restrictiva, según la sentencia, que sigue la doctrina consolidada del Supremo. Los locales pagan la instalación, aunque pueden quedar fuera del mantenimiento posterior del ascensor si los estatutos lo dicen expresamente.
La Audiencia rechazó además que repartir la derrama entre todos supusiera modificar los estatutos y exigiera la unanimidad del artículo 17.6. Impuso las costas a los apelantes, que perdieron el depósito para recurrir, y dejó abierta la casación ante el Supremo si se cumplen los requisitos legales.
El perito avaló el trazado y no hubo abuso de derecho
El perito judicial concluyó que la alternativa elegida por la comunidad era la única técnicamente posible, y con ese informe cayó el argumento del sobrecoste. Los dueños de los locales no acudieron a la junta decisiva de 2018 ni propusieron otra solución que funcionara.
Tampoco aceptaron que el ascensor pasara por sus inmuebles. El artículo 9.1.c de la ley obliga a cada propietario a consentir las servidumbres imprescindibles para crear servicios comunes acordados, con el derecho a ser resarcido por obras comunes si sufre daños. Con esos hechos, la Audiencia de Zamora descartó la mala fe y el abuso de derecho que alegaban los recurrentes. La comunidad buscaba dar al edificio un servicio que le faltaba y repartió la cuota extra según el coeficiente de participación de cada propietario.
¿Cuándo puede un local quedar fuera de la derrama del ascensor?
Solo con un título claro, como una cláusula que exima de todos los gastos del ascensor por no usarlo, que según el Supremo en 2011 abarca también su sustitución.
El Supremo también anuló el 25 de junio de 2025 un acuerdo de 2018 que cargaba gastos del ascensor a unos vecinos de Madrid eximidos por acuerdo unánime en 1994. Y en febrero de 2026 admitió que una comunidad de Pamplona liberase de la derrama a quienes cedían sus trasteros para la obra, como compensación.
Qué debe revisar el dueño de un bajo antes de impugnar la derrama del ascensor nuevo
Lo primero es leer los estatutos y el título constitutivo en el Registro de la Propiedad y ver si la cláusula nombra el ascensor o solo el portal y la escalera. Una exención genérica de limpieza y alumbrado no alcanza a la instalación de uno nuevo.
La impugnación caduca a los tres meses del acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos, según el artículo 18. El que impugna debe estar al corriente de pago o consignar la deuda. El pleito no suspende la derrama salvo que el juez lo acuerde, y perderlo cuesta las costas y el depósito, como ocurrió en Zamora.
