Quien tiene una hipoteca titulizada, es decir, cedida por el banco a un fondo de titulización, puede pedir la nulidad de sus cláusulas abusivas contra el banco y contra el fondo a la vez. Lo dice el Tribunal Supremo en la sentencia 1943/2025, de 22 de diciembre, que condena al fondo a devolver los gastos en los mismos términos que a la entidad que firmó el préstamo.
La Sala de lo Civil fija que el fondo, representado por su sociedad gestora, puede ser demandado desde el momento en que recibe el crédito. El fallo sirve a cualquier consumidor con un préstamo hipotecario vendido a un fondo que quiera reclamar los gastos de la escritura u otra cláusula abusiva, y recuerda además cuándo empieza a correr el plazo para recuperar el dinero.
Dos préstamos de 2006 y 2011 que el banco cedió a un fondo y luego ejecutó
El caso parte de dos préstamos hipotecarios que BBVA concedió a dos consumidores en 2006 y en 2011. Los créditos pasaron después al fondo FTA 2015 por medio de una titulización.
Más tarde, el banco demandó a los clientes por incumplir los contratos.
Los prestatarios contestaron con una reconvención, que es una demanda propia dentro del mismo pleito, dirigida contra BBVA y contra el fondo. Querían anular varias condiciones del contrato, sobre todo la que les hacía pagar todos los gastos de formalización de la hipoteca, y recuperar ese dinero.
El juzgado de primera instancia les dio la razón en parte, pero rechazó que el fondo tuviera que responder. La Audiencia Provincial de Barcelona corrigió después esa sentencia en dos puntos que perjudicaban a los clientes. Consideró prescrita la devolución de los gastos de la escritura de 2011 y volvió a dejar fuera al fondo de titulización.
Por qué el Supremo permite demandar al fondo además de al banco
El fondo puede ser demandado porque, desde la cesión del crédito, el resultado del pleito le afecta directamente, también cuando se llega a la ejecución. Así responde el Supremo a los recursos de los consumidores, que estima en este punto.
La sala ya había reconocido a estos fondos la capacidad de demandar a los deudores en dos sentencias, la 708/2021 de octubre de 2021 y la 576/2024 de abril de 2024. Ahora extiende ese razonamiento al otro lado del pleito.
Se apoya también en una sentencia de pleno dictada en enero de 2024, la 88/2024, que en un préstamo usurario admitió condenar a la vez al prestamista original y a quien había comprado el crédito.
La razón de fondo es la protección del consumidor, porque según el Supremo condenar a ambos aumenta las garantías del prestatario para cobrar lo que le deben. La sala lleva esa idea a las cláusulas abusivas con la Directiva europea 93/13/CEE, aprobada en 1993. Esa norma exige que una cláusula abusiva no vincule al consumidor y que los Estados tengan medios eficaces para que deje de usarse. El tribunal invoca además la tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 47 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea.
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El plazo para recuperar los gastos empieza con la sentencia que anula la cláusula
La devolución de los gastos de 2011 no estaba prescrita, porque el plazo se cuenta desde que es firme la sentencia que declara nula la cláusula y no desde que se pagaron. El Supremo estimó también este motivo y enmendó a la Audiencia de Barcelona.
Esa regla la fijó el pleno de la Sala Primera en la sentencia 857/2024, de 14 de junio, tras la respuesta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de abril de 2024 al asunto C-561/21. La nota del Poder Judicial de 19 de junio de 2024 recoge la excepción. El plazo arranca antes solo si el banco prueba que ese consumidor concreto pudo saber en una fecha anterior que la cláusula era abusiva. Desde ese momento corre el plazo general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil para las acciones personales, salvo que la normativa autonómica aplicable fije otro distinto.
Cómo saber si tienes una hipoteca titulizada
La forma más directa es preguntarlo por escrito al banco, porque la venta del préstamo a un fondo no cambia el recibo. Según el artículo 26.3 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, la entidad que emite las participaciones hipotecarias conserva la custodia y la administración del préstamo. Sigue cobrando al deudor y luego paga su parte a los partícipes.
Las hipotecas llegan a los fondos a través de participaciones hipotecarias o de certificados de transmisión de hipoteca. La Ley 5/2015, de 27 de abril, define en su artículo 15 los fondos de titulización como patrimonios separados sin personalidad jurídica. Su artículo 25 encarga la representación legal de cada fondo a una sociedad gestora, y por eso la demanda se dirige contra el fondo representado por ella.
El Registro de la Propiedad no siempre lo refleja, porque el reglamento solo exige anotar la emisión al margen de la hipoteca cuando las participaciones pueden venderse a pequeños inversores, según sus artículos 29 y 32.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores mantiene el registro oficial de fondos de titulización y la lista de sociedades gestoras inscritas, que en noviembre de 2026 recoge siete.
A quién demandar y qué pedir si el préstamo ya no es del banco
Con esta doctrina, la reclamación judicial puede dirigirse a la vez contra el banco que firmó la hipoteca y contra el fondo que compró el crédito. Si el juez anula la cláusula, ambos pueden quedar condenados a devolver lo cobrado, como ocurrió con BBVA y FTA 2015 en la sentencia de diciembre de 2025.
El caso trataba de la cláusula de gastos, pero el Supremo formula la regla para cualquier acción de nulidad de una cláusula abusiva en un contrato titulizado. Antes de demandar conviene reunir la escritura del préstamo, las facturas de la notaría, el registro y la gestoría, y la respuesta del banco sobre si cedió el crédito y a qué fondo.
Si ya existe una sentencia firme que anula la cláusula, los cinco años para pedir la devolución se cuentan desde esa firmeza. Si todavía no hay ninguna, el plazo no ha empezado a correr salvo que el banco demuestre que el cliente conocía antes el carácter abusivo de la cláusula.
