Una terraza de uso privativo sigue formando parte de los elementos comunes del edificio, así que un toldo o una puerta colocados en ella sin permiso de la comunidad pueden acabar retirados por orden judicial. La Audiencia Provincial de Madrid lo ha confirmado en una sentencia de 2025 que aplica el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal a una vecina que instaló ambas cosas por su cuenta.
El fallo la obliga a dejar la terraza tal y como la encontró y a pagar las costas del recurso. De nada le sirvió alegar ante la Audiencia que otros vecinos del mismo edificio tenían toldos parecidos.
Un toldo gris y una puerta con candado en la jardinera común
La propietaria colocó en su terraza una lona gris sujeta con alambres que se veía desde la calle y una puerta metálica con candado en una jardinera que forma parte de los elementos comunes. Que solo ella pudiera usar la terraza no la hacía dueña de la fachada ni de la jardinera, que siguen perteneciendo a todos los propietarios del edificio.
Los hechos se remontan a 2019. La comunidad le pidió varias veces que retirara lo instalado porque, a su juicio, alteraba la estética del inmueble, podía dificultar el desagüe de las aguas de lluvia y vulneraba los estatutos.
Como la vecina no lo quitó, la Junta de Propietarios acordó por mayoría el 6 de julio de 2020 acudir a los tribunales. El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Aranjuez estimó toda la demanda y le ordenó retirar la lona, la estructura metálica y la puerta para que la terraza recuperase su aspecto original.
Por qué la Audiencia rechazó que la vecina sufriera un trato discriminatorio
La Audiencia rechazó la discriminación porque las instalaciones de otros vecinos, aunque existan, no dan derecho a mantener la propia.
En su recurso, la propietaria sostenía que había más toldos y tendederos visibles desde la vía pública a los que nadie había demandado. Añadía que lo suyo no era una obra importante ni dañaba la estructura del edificio.
También negó ser la responsable de la puerta de la jardinera, que según su versión había colocado una empresa contratada por la comunidad para arreglar las jardineras. El tribunal dio por probado que fue ella quien encargó esa instalación.
Con esos hechos, la Sala concluyó que el toldo y la puerta modificaron elementos comunes sin la autorización de la comunidad y que eso infringe el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desestimó todos los motivos del recurso, confirmó la sentencia de Aranjuez, impuso las costas a la apelante y declaró la pérdida del depósito que la ley exige para recurrir.
La imagen exterior del edificio también es un elemento común
El artículo 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, «incluyendo su imagen o configuración». Por eso un toldo que no toca ningún muro de carga puede ser ilegal si cambia el aspecto exterior del bloque. El primer apartado del artículo 7 de esa ley permite a cada dueño hacer obras en su piso si no altera la configuración o el estado exteriores. Aun así, tiene que avisar antes a quien represente a la comunidad.
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El acuerdo de la junta que la vecina no impugnó a tiempo
Para la Audiencia, la decisión de demandar que tomó la junta el 6 de julio de 2020 era válida y ejecutable, porque nadie la recurrió. Esa falta de reacción le cerró la puerta a alegar más tarde discriminación o abuso de derecho contra una decisión que ya era firme dentro de la comunidad.
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal fija las reglas. Se puede impugnar un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de unos pocos o adoptado con abuso de derecho. La acción caduca a los tres meses, o al año si el acuerdo vulnera la ley o los estatutos, y para los ausentes el plazo cuenta desde que se les comunica.
Solo pueden impugnar quienes salvaron su voto en la junta, los ausentes y los privados del voto de forma indebida, según el artículo 18.2. Tienen que estar al corriente de pago o consignar la deuda en el juzgado. La demanda no suspende el acuerdo salvo que el juez lo decida como medida cautelar. Son las mismas reglas que valen para recurrir cualquier otra decisión de la junta, desde una sanción a un vecino hasta la derrama del ascensor en los bajos comerciales. En el caso de la terraza, la vecina dejó pasar ese plazo de tres meses sin recurrir el acuerdo que la llevó al juzgado.
Cómo pedir el permiso de la comunidad para poner un toldo en tu terraza
Lo primero es pedir por escrito al presidente que el toldo se trate en la próxima junta. El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal le obliga a incluir en el orden del día cualquier asunto que un propietario plantee así, siempre que el escrito diga con claridad qué se quiere votar. Antes de redactarlo, revisa los estatutos, que pueden regular los toldos del edificio, y el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad, que dice si la terraza es un anejo de tu piso. En la solicitud describe el toldo con sus medidas, el color de la lona, el tipo de anclaje y el punto de la fachada donde irá.
La mayoría necesaria depende de lo que se apruebe. Si autorizar tu toldo obliga a cambiar el título constitutivo o los estatutos, el artículo 17.6 exige unanimidad. En los demás casos basta la mayoría de propietarios y de cuotas, o en segunda convocatoria la mayoría de los asistentes que sume más de la mitad de las cuotas presentes. Los ausentes que no se opongan en 30 días naturales cuentan como votos a favor. El artículo 17.8 excluye esa regla cuando la reforma se hace para aprovechamiento privativo, y un toldo para una sola terraza encaja en ese supuesto.
Cerrar la terraza con cristal o aluminio exige más trámites que un toldo. El artículo 10.3 de la ley somete el cerramiento de terrazas a la aprobación de la junta por la mayoría que corresponda y, además, a la autorización administrativa que fije la normativa urbanística del municipio.
Cuando la junta lo apruebe, guarda una copia del acta firmada por el presidente y el secretario, que según el artículo 19.3 se cierra al terminar la reunión o en los diez días naturales siguientes. Desde ese cierre el acuerdo es ejecutivo, y la copia será tu prueba si dentro de unos años la comunidad cambia de criterio sobre los toldos.
