El Gobierno Vasco ha puesto en marcha el procedimiento para declarar Santurtzi zona tensionada, la figura que permite poner tope a la renta de los alquileres de vivienda habitual, porque los hogares que viven de alquiler dedican a pagarlo el 31,3 % de sus ingresos. El trámite, hecho público este viernes, 13 de noviembre de 2026, da 20 días hábiles para que cualquier interesado presente alegaciones.
El ayuntamiento de este municipio de la margen izquierda de la ría de Bilbao, con 46.442 habitantes, lo pidió el 14 de julio. Ese porcentaje incluye los gastos y suministros básicos y supera por poco el 30 % que la ley fija como frontera. Por ahora no cambia nada en los contratos, que siguen con renta libre hasta que la declaración sea definitiva y entre en vigor.
El consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, firmó el 28 de octubre la orden que inicia el procedimiento para Santurtzi, publicada este viernes en el Boletín Oficial del País Vasco. Da por acreditado ese supuesto y considera viable el plan de medidas que presentó el consistorio. Al ser un acto de trámite, no admite recurso.
El 31,3 % que separa a Santurtzi del umbral del 30 %
Para declarar una zona tensionada, el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, exige una de dos condiciones. Una es que la hipoteca o el alquiler, sumados a los gastos y suministros básicos, se lleven más del 30 % de los ingresos medios de los hogares. La otra, que el precio de compra o de alquiler haya subido en cinco años al menos tres puntos más que el IPC acumulado de la comunidad autónoma.
Santurtzi entra por la primera vía y solo en el alquiler. El dato del 31,3 % procede del informe sobre zonas tensionadas en Euskadi que el Observatorio Vasco de la Vivienda publicó en abril de 2025. El ayuntamiento acompañó su solicitud con un diagnóstico del mercado local, una memoria justificativa y un plan específico de medidas para corregir el desequilibrio, que la declaración obliga a desarrollar con calendario.
Dónde se consultan los estudios y hasta cuándo se puede alegar
El expediente sale a información pública en el boletín vasco y en el Boletín Oficial de Bizkaia. Los 20 días hábiles empiezan a contar al día siguiente de la última de las dos publicaciones. Los estudios y la memoria que justifican la petición se pueden consultar en el tablón de anuncios de la sede electrónica del Gobierno Vasco. También en la Dirección de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda, en la calle Donostia-San Sebastián 1 de Vitoria-Gasteiz.
El ayuntamiento tiene su propio plazo de audiencia, también de 20 días hábiles desde la notificación.
Qué cambiaría en los contratos de alquiler de Santurtzi
Si la declaración sale adelante, un contrato nuevo de vivienda habitual en Santurtzi no podrá superar la última renta pactada en ese piso en los cinco años anteriores. A esa cifra solo se le suma la actualización prevista en el contrato previo. Es la regla del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se aplica a cualquier casero. A los grandes tenedores se les añade un límite más estricto, el del índice estatal de precios de referencia.
Los inquilinos ganarían otra protección. Al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, podrán pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta tres años con las mismas condiciones del contrato. El casero tendrá que aceptarla salvo que necesite la vivienda para sí o para un familiar directo, o que ambos firmen un contrato nuevo con los límites de renta.
La declaración dura tres años, pero los topes no se aplican el día que se aprueba. Antes, la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana tiene que incluir el municipio en la relación trimestral de zonas tensionadas que publica en el BOE.
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En Bermeo pasaron tres meses y medio entre la apertura y la declaración
El caso más reciente en Bizkaia da una idea del calendario. El Gobierno Vasco abrió el expediente de Bermeo el 17 de julio y firmó la declaración el 28 de octubre, publicada el 9 de noviembre, con el umbral de gran tenedor rebajado a cinco viviendas en el municipio. Así quedó Bermeo como zona tensionada, a la espera de entrar en la lista estatal.
Ese mismo umbral de cinco viviendas se fijó en Sopela, Urduliz y Bergara, los tres municipios vascos que el BOE incluyó el 3 de noviembre en la relación del tercer trimestre de 2026. Para Santurtzi, la cifra de gran tenedor y el resto de medidas se conocerán con la orden definitiva.
