Un burofax no recogido por el inquilino produce efectos igual que si lo hubiera leído, siempre que el aviso de Correos llegara a su domicilio y él no pruebe una causa ajena a su voluntad. Así lo fijó la Sala Primera del Tribunal Supremo en la sentencia 493/2022, de 22 de junio. Dio por bueno el requerimiento de pago de un casero a un inquilino que le debía doce mensualidades.
La regla alcanza a los avisos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil obligan a dar con antelación. Entre ellos están el preaviso de que el contrato no se renueva, la comunicación de que el propietario necesita la vivienda y la reclamación de la deuda antes de demandar. Si el envío falla por culpa del remitente, por ejemplo por una dirección errónea, no cuenta.
Qué decidió el Supremo sobre el burofax sin recoger
El caso era un desahucio por impago. El arrendador mandó un burofax con acuse de recibo para reclamar la renta, Correos dejó el aviso en el buzón y el inquilino nunca pasó por la oficina. Ese envío era decisivo por el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que impide parar el desahucio pagando si el casero reclamó la deuda por un medio fehaciente al menos 30 días antes de demandar.
El Supremo contestó que sí a las dos dudas del recurso. Para la Sala, el burofax es un medio fehaciente porque acredita el texto, el remitente, el destinatario, el domicilio y el resultado de la entrega. El requerimiento, además, se tiene por hecho aunque no llegue a manos del inquilino. Un acto de comunicación surte efecto cuando se frustra solo por la voluntad, la pasividad o la negligencia de quien debía recibirlo.
Según la sentencia, el destinatario tiene que colaborar con la entrega y no obstaculizarla, y la eficacia de un acto jurídico no puede depender de lo que decida el requerido. El inquilino de aquel pleito sabía que debía doce meses de renta y no explicó qué le impidió recoger el envío. El tribunal tampoco exigió al casero que lo repitiera.
Las condiciones de ese pago que frena el juicio están en la guía de Infobiliaria sobre cuándo puede el inquilino enervar el desahucio.
¿Vale también para el preaviso de que no se renueva el contrato?
Sí. La Audiencia Provincial de Madrid lo aplicó a ese supuesto en su sentencia 182/2025, de 12 de mayo, de la Sección 19.ª, según la reseña que publicó el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. El juzgado se había negado a dar por terminado el alquiler. No constaba que la inquilina recibiera el burofax dentro del mes de antelación que pedía el artículo 10 de la LAU en la versión aplicable a aquel contrato.
La Audiencia revocó ese fallo con la doctrina del Supremo. El burofax había ido al domicilio pactado en el contrato y quedó a disposición de la inquilina, así que su negativa a recogerlo no impidió que el preaviso surtiera efecto y el contrato se diera por resuelto.
Plazos de antelación que suelen notificarse por burofax en un alquiler
El Real Decreto-ley 7/2019 entró en vigor el 6 de marzo de 2019. En los contratos de vivienda habitual firmados desde entonces, la Ley de Arrendamientos Urbanos fija estas antelaciones mínimas:
- Cuatro meses antes del vencimiento, si el casero no quiere renovar al cumplirse cinco años de contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica, según el artículo 10.1.
- Dos meses antes, si quien no renueva en ese momento es el inquilino. Durante los cinco primeros años le bastan 30 días antes de cada prórroga anual, por el artículo 9.1.
- Dos meses antes de que el casero, si es persona física, necesite la vivienda para él o su familia, siempre que lo dejara escrito en el contrato, según el artículo 9.3.
- Treinta días antes de irse, si el inquilino desiste después de los seis primeros meses, según el artículo 11.
- Treinta días antes de presentar la demanda, en el requerimiento de pago que impide enervar el desahucio.
Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 siguen con la ley de su fecha, según la disposición transitoria primera de ese decreto, y por eso en el caso de Madrid bastaba un mes. El Real Decreto-ley 28/2026 subía a seis meses el preaviso del casero desde el 15 de noviembre de 2026. La Diputación Permanente del Congreso lo tumbó el 12 de noviembre, así que siguen valiendo los cuatro meses.
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Qué tiene que poder demostrar el casero que envía el burofax
Correos hace dos intentos de entrega con firma. Si nadie atiende, deja un aviso de llegada y guarda el burofax en la oficina un máximo de 30 días, según su explicación del servicio de burofax. Con ese aviso el casero puede sostener ante un juez que la comunicación quedó a disposición del inquilino, y le conviene guardar también estas pruebas:
- La dirección correcta, que suele ser la del contrato o la de la vivienda alquilada, porque un error del remitente deja el envío sin efecto.
- El texto exacto, con la certificación de contenido que Correos expide hasta cinco años después del envío o con una copia certificada.
- El resultado de la entrega, con el acuse de recibo o la prueba de entrega electrónica, donde constan quién firmó y cuándo.
- Margen en el calendario, porque Correos garantiza la entrega en el día o el siguiente hábil, sin contar sábados, domingos ni festivos.
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Cuándo un burofax no recogido deja de servir
El efecto cae si el inquilino demuestra que no pudo acceder al aviso por un motivo justificado que no dependía de él, como que otra persona le privara del acceso al aviso, el supuesto que menciona la sentencia. El Supremo exige que la falta de entrega sea imputable al destinatario y no al remitente. Esa imputación tiene que quedar probada en el pleito, sin apoyarse en simples conjeturas.
Tampoco basta cuando la ley pide un requerimiento judicial o notarial. El artículo 1504 del Código Civil deja pagar al comprador de un inmueble con precio aplazado mientras no se le requiera judicialmente o por acta notarial. Reunido en pleno, el Supremo negó al burofax ese efecto en su sentencia 315/2011, de 4 de julio.
Un ejemplo con fechas para el preaviso del casero
En un ejemplo hipotético, Lucía alquiló su piso de Valladolid el 15 de junio de 2022 con un contrato de un año. Las prórrogas obligatorias lo llevan a cinco años el 15 de junio de 2027, y si no quiere seguir alquilándolo tiene que avisar antes del 15 de febrero.
Lucía envía el burofax el lunes 1 de febrero de 2027 a la dirección del piso, con certificación de contenido y acuse de recibo. Correos no encuentra a nadie, deja el aviso el martes 2 y lo guarda hasta el 4 de marzo, pero el inquilino no pasa a recogerlo. Con la doctrina del Supremo, el preaviso quedó a su disposición con 13 días de margen. Lucía conserva el justificante del aviso y el certificado del texto por si acaban en el juzgado.
Si hubiera enviado el burofax el lunes 15 de febrero, el aviso habría llegado el martes 16, fuera de plazo. El contrato se prorrogaría entonces por anualidades hasta tres años más, como prevé el artículo 10.1.
En una zona tensionada el inquilino puede pedir además una prórroga extraordinaria de hasta tres años, que el casero debe aceptar salvo en las excepciones del artículo 10.3. Antes de enviar el burofax conviene comprobar si la vivienda está en una de esas zonas.
