Una multipropiedad de un complejo que ya funcionaba antes del 5 de enero de 1999 puede durar más de 50 años, o de forma indefinida. La condición es que su escritura de adaptación a la ley de ese año declarara que el régimen seguía con su plazo original. Así lo fijó el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la sentencia 1522/2025, de 30 de octubre, que cambió el criterio que el tribunal aplicaba desde 2015.
El criterio afecta a quien compró semanas en apartamentos o villas turísticas de esos complejos antiguos, aunque firmara el contrato después de 1999. Para saber si su derecho caduca en 2049 o dura más, lo que cuenta es lo que dice la escritura inscrita en el Registro de la Propiedad, no la fecha de la compra.
¿Puede una multipropiedad durar más de 50 años?
El derecho supera ese tope cuando el régimen se creó antes de la Ley 42/1998, de aprovechamiento por turno y su propietario hizo constar la continuidad al adaptarlo. Esa ley entró en vigor el 5 de enero de 1999 y fijó un máximo de 50 años para los derechos nuevos. Su disposición transitoria segunda daba el mismo tope a los regímenes que ya existían, contado desde 1999, salvo que la escritura declarara su continuidad por tiempo indefinido o por un plazo cierto.
Hasta esta sentencia, el Supremo aplicaba el límite de 50 años a cualquier derecho vendido después de 1999, aunque viniera de un régimen anterior. Con ese criterio anuló contratos desde la sentencia 774/2014, de 15 de enero de 2015, y lo repitió en las sentencias 96/2016 y 132/2018. El Pleno reconoce ahora que esa doctrina no aclaró las dudas y que las audiencias provinciales dictaban fallos contradictorios, con muchos recursos pendientes.
La escritura de adaptación decide la duración del derecho
La ley de 1998 obligaba a adaptar los regímenes anteriores en un plazo de dos años mediante una escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. El Supremo lee en la transitoria segunda tres caminos que tenía el propietario del complejo:
- Describir el régimen anterior y declarar que los turnos que se vendieran después tendrían la misma naturaleza que los ya vendidos, con lo que todo el complejo seguía igual.
- Mantener ese régimen para los turnos ya vendidos y comercializar los libres como derechos de aprovechamiento por turno, que debían cumplir la ley en duración y en la descripción del alojamiento.
- Convertir todo el complejo al régimen de la ley conservando la duración anterior, incluso si era indefinida.
Desde la sentencia de octubre de 2025, el tope de 50 años solo se exige según la opción elegida en esa escritura. Si el propietario optó por la continuidad, los derechos pueden seguir vendiéndose con la naturaleza, la forma de explotación y la duración con las que nacieron. El tribunal se apoya en la exposición de motivos de la Ley 42/1998, que decía que la adaptación buscaba dar publicidad a los regímenes anteriores y no transformarlos.
Las semanas flotantes ya no hacen nulo el contrato
El Supremo resolvió también que un contrato de semana flotante es válido si el alojamiento o el periodo pueden concretarse con el sistema de reservas u otro criterio previsto en el propio contrato. Hasta 2025 la Sala anulaba estos contratos por indeterminación del objeto, como hizo en las sentencias 775/2015 y 460/2015.
Si al contrato le falta alguno de los datos que exigía el artículo 9 de la ley de 1998, la sentencia remite al artículo 10.2. Esa norma daba al comprador tres meses desde la firma para resolver el contrato sin pagar penalización. La nulidad queda para los casos en que el objeto sea imposible de determinar, necesite un nuevo acuerdo o dependa de lo que decida una de las partes.
Por qué la pareja que reclamaba no pagó las costas
Los demandantes, una pareja, habían comprado en agosto de 2008 una semana flotante de temporada platino en una villa de dos dormitorios de un complejo de Mallorca. En la escritura de adaptación, firmada el 5 de diciembre de 2000, la empresa declaró la continuidad del régimen y fijó su final en el sábado 7 de enero de 2079, 30 años después del tope de 2049.
Pedían la nulidad por superar los 50 años y por la semana flotante, y además la devolución de lo pagado. Un juzgado de Majadahonda rechazó la demanda en 2018 y la Audiencia Provincial de Madrid lo confirmó en 2019. El Supremo desestimó el recurso de casación, pero no les impuso las costas porque la sentencia matiza su propia doctrina.
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Sí perdieron el depósito que exige la Ley Orgánica del Poder Judicial para recurrir en casación.
La reforma de 2025 ya admitía la duración indefinida
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, añadió una disposición adicional primera a la Ley 4/2012, de contratos de aprovechamiento por turno, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Según ese texto, los contratos de regímenes anteriores con escritura de adaptación inscrita se rigen por lo que conste en el Registro de la Propiedad. Pueden referirse a alojamientos o periodos determinables y, si el régimen es anterior a la ley de 1998, su duración puede ser indefinida o superior a 50 años.
La misma reforma puso un plazo para reclamar. Prescriben a los cinco años de su entrada en vigor las acciones de nulidad de los contratos firmados desde el 5 de enero de 1999 sobre regímenes anteriores que se basen en las normas imperativas de la ley de 1998. Lo mismo vale para cualquier contrato de esa ley cuando la reclamación se apoya en el carácter flotante del derecho. El plazo termina el 3 de abril de 2030.
Si un juez declara nulo el contrato, el comprador recupera el precio y la indemnización solo en lo que superen el valor de mercado del uso que hizo de su semana, según la disposición adicional segunda de la Ley 4/2012. Pasado el plazo, los contratos se dan por convalidados según el régimen inscrito.
Qué duración tiene una multipropiedad comprada después de 2012
Los regímenes constituidos con la Ley 4/2012 duran entre uno y 50 años desde su inscripción en el Registro de la Propiedad, según su artículo 24. Al terminar el plazo, el titular no recibe ninguna compensación. La ley prohíbe además llamar multipropiedad al derecho real de aprovechamiento por turno, darle cualquier nombre con la palabra propiedad o vincularlo a una cuota indivisa del inmueble.
Quien firma un contrato nuevo tiene 14 días naturales para desistir sin dar explicaciones, por el artículo 12. Ese plazo se alarga hasta un año y 14 días si el vendedor no entregó el formulario de desistimiento. Mientras dura, el artículo 13 prohíbe cobrar anticipos y permite reclamar el doble de lo entregado.
Para revender la semana a otro particular, el artículo 37 aplica un 4 % del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que la comunidad autónoma haya regulado otro tipo.
Quien deja de pagar las cuotas de servicios durante al menos un año se expone a perder el derecho. El artículo 32 permite al propietario del complejo resolver el contrato si el titular no paga en los 30 días siguientes al requerimiento, salvo pacto distinto.
Cómo comprobar hasta cuándo dura tu semana
La duración tiene que constar en el propio contrato, junto a los datos de la escritura reguladora y de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Lo exigían el artículo 9 de la ley de 1998 y lo exige el artículo 30 de la Ley 4/2012, que añade la fecha exacta en que se extingue el régimen. Con esos datos se puede pedir una nota simple del complejo en el Registro. En ella se ve si la escritura de adaptación declaró la continuidad del régimen o lo dejó en el tope de 50 años, que vence el 5 de enero de 2049.
Si la escritura no recoge esa declaración y el contrato promete una duración mayor, o el sistema de reservas no permite concretar la semana, la reclamación de nulidad tiene que presentarse antes del 3 de abril de 2030.
