Una vivienda de la ciudad de Madrid tiene en 2026 un valor catastral medio de 119.798 euros, apenas 99 euros más que hace un año. Esa es la cifra sobre la que el Ayuntamiento calcula el IBI, y en la capital sigue apoyada en la última revisión general de valores, que es de 2012.
Con el tipo general del IBI que aplica la ciudad este año, del 0,428 %, esa vivienda media paga unos 512,74 euros al año antes de bonificaciones. El valor catastral de Madrid casi dobla los 64.837 euros de media del conjunto de municipios que gestiona el Catastro estatal, que son todos salvo los del País Vasco y Navarra.
528.462 viviendas y un valor que casi no se mueve desde 2025
La Dirección General del Catastro cuenta en su estadística catastral de 2026 por municipios 1.528.462 inmuebles de uso residencial en la ciudad, con un valor conjunto de 183.106 millones de euros. Hay 4.486 más que en 2025, año en que la media quedaba en 119.699 euros. La subida del 0,1 % refleja sobre todo los cambios en el parque de viviendas, no una actualización de valores.
El suelo pesa más que el ladrillo en esas cuentas. Todos los inmuebles urbanos de Madrid, con garajes, locales y oficinas incluidos, suman 299.480 millones de euros de valor catastral, y el 70 % corresponde al suelo.
Por qué una revisión de 2012 sigue fijando el recibo de 2026
El valor catastral lo fija una ponencia de valores, que mira dónde está el inmueble, cuánto cuesta construirlo y cómo está el mercado. La Ley del Catastro Inmobiliario pone un tope en su artículo 23, porque ese valor nunca puede superar el precio de mercado. Para asegurarlo, Hacienda aplica un coeficiente de referencia al mercado.
Mientras no se apruebe una ponencia nueva, el valor de cada vivienda cambia cuando se hacen obras, se divide o se agrupa, o se corrige un error en sus datos. La otra vía son los coeficientes de actualización de los Presupuestos Generales del Estado. El ayuntamiento tiene que pedirlos antes del 31 de mayo del año anterior, y solo caben si han pasado cinco años desde la última ponencia. Con un 0,1 % de variación en un año, el valor catastral de Madrid sigue reflejando los precios que se tomaron como base hace catorce años.
Ese valor no sirve solo para el IBI. La tasa de residuos de la capital, que en 2026 se paga hasta el 30 de noviembre, también lo usa para su cuota fija, con los tramos de valor catastral de la tasa de residuos.
Un tipo del IBI del 0,428 %, a tres centésimas del mínimo legal
La Ley Reguladora de las Haciendas Locales deja a cada ayuntamiento fijar el tipo del IBI urbano entre el 0,4 % y el 1,10 %, con algunos recargos posibles para capitales y municipios con transporte público. Madrid aplica el 0,428 % en 2026, el mismo que en 2025, según las ordenanzas fiscales que recopila el Catastro.
Ese tipo bajo compensa en parte que la ciudad tenga valores altos. Un piso con el valor catastral medio paga 512,74 euros, y uno de 200.000 euros llegaría a 856. Son importes antes de bonificaciones, y la de familia numerosa puede llegar por ley al 90 % de la cuota si la ordenanza municipal la recoge.
Madrid supera a Barcelona aunque revisó seis años antes
Barcelona actualizó su ponencia en 2018 y aun así su vivienda media vale 111.397 euros en el Catastro, 8.401 menos que la de Madrid. Sevilla, que no revisa desde 2001, se queda en 43.936 euros, menos de la mitad que Madrid.
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| Municipio | Valor catastral medio | Última revisión |
|---|---|---|
| Boadilla del Monte | 231.680 € | 2004 |
| Majadahonda | 180.570 € | 2008 |
| Madrid | 119.798 € | 2012 |
| Barcelona | 111.397 € | 2018 |
| Palma | 77.262 € | 2013 |
| Zaragoza | 76.734 € | 2013 |
| Málaga | 74.382 € | 2009 |
| Sevilla | 43.936 € | 2001 |
Dentro de la provincia, la capital queda por encima de la media de 112.156 euros, y muy por debajo de los municipios del oeste, donde Boadilla del Monte casi dobla su cifra con valores de 2004. En el sur metropolitano, Getafe se queda en 101.007 euros y Leganés, en 69.693.
Lo que cambiaría en el IBI si Madrid aprobara una ponencia nueva
Cuando una revisión general sube el valor catastral de una vivienda, la ley reparte la subida en el impuesto. Durante nueve años, el IBI se calcula sobre una base reducida, con un coeficiente que empieza en 0,9 y baja una décima cada año hasta desaparecer, según el artículo 68 de la Ley de Haciendas Locales.
El otro freno sería bajar el tipo, aunque en Madrid el margen es pequeño, porque el 0,428 % actual queda a menos de tres centésimas del mínimo del 0,4 %. El valor de cada vivienda figura en el recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro. Si los metros o el año de construcción que aparecen no son correctos, la corrección se pide al Catastro y se nota en los recibos siguientes.
