Una inspección del Catastro por una ampliación o una reforma que el propietario no declaró tiene un plazo de 18 meses, y si la Administración tarda más el expediente no caduca. El Tribunal Supremo lo fijó el 31 de octubre de 2025, en su sentencia 1395/2025. Aplicó el artículo 150 de la Ley General Tributaria y lo ha repetido en al menos tres sentencias más, la última del 21 de julio de 2026.
El criterio afecta a dueños de pisos, chalés y locales con obras que no figuran en el Catastro. Los seis meses que muchos alegaban para anular la subida del valor catastral solo rigen en otro trámite, la regularización catastral, que se abre por municipios con una resolución publicada en el BOE.
¿Qué busca el Catastro cuando inspecciona tu vivienda?
Busca construcciones y cambios que no se declararon o se declararon a medias, para ajustar la descripción del inmueble y su valor catastral. La Ley del Catastro, en su versión refundida de 2004, le encarga en su artículo 19 comprobar que las declaraciones son completas y exactas, e investigar los hechos que nadie comunicó.
El artículo 16 de esa ley obliga a declarar las nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las existentes. Quedan fuera las obras de mera conservación y mantenimiento y las que solo tocan elementos ornamentales o decorativos.
El propietario tiene dos meses desde el día siguiente al fin de la obra para presentar la declaración, según el artículo 28 del Real Decreto 417/2006. Se hace con el modelo 900D, que aprobó la Orden HAC/1293/2018, y si no se presenta, el Catastro puede descubrir la obra por su cuenta y abrir la inspección.
Por qué el plazo de la inspección catastral sale de la Ley General Tributaria
La Ley del Catastro da a la inspección naturaleza tributaria y, en lo que ella no regula, remite a la Ley General Tributaria, que es donde está el plazo. El artículo 150.1 de esa ley fija 18 meses con carácter general, y 27 solo para empresas obligadas a auditar sus cuentas, grupos fiscales y el Impuesto Complementario.
El plazo empieza el día en que se notifica el inicio de la inspección y termina cuando se notifica el acuerdo final, según el artículo 150.2.
Basta con que la Administración acredite un intento de notificación con el texto completo de la resolución para que el plazo se dé por cumplido.
El artículo 150.6 dice que superar los 18 meses no provoca la caducidad y que el procedimiento sigue hasta el final. Lo que cambia es que las actuaciones hechas dentro del plazo dejan de interrumpir la prescripción de las deudas pendientes de liquidar y que no se cobran intereses de demora desde el día en que el plazo se incumple.
La regularización catastral funciona de otra manera. La disposición adicional tercera de la Ley del Catastro le da seis meses para notificar la resolución, y cuando vencen, el expediente caduca y se archiva. A cambio, en ese trámite no hay sanción y se paga una tasa de 60 euros por inmueble.
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El caso de Turre que llevó la inspección catastral al Supremo
El pleito empezó con una propiedad en Turre (Almería), donde la gerencia del Catastro en Almería abrió una inspección con un acta del 10 de noviembre de 2017. El acuerdo que cambiaba la descripción del inmueble se notificó el 28 de marzo de 2019, algo más de 16 meses después.
Tras el recurso de reposición, el valor catastral del inmueble quedó en 492.339,62 euros.
La empresa propietaria logró una rebaja parcial en reposición, perdió ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía y ganó después en la sala de Granada del Tribunal Superior de Justicia andaluz. Esa sala aplicó los seis meses de la regularización catastral y dio el procedimiento por caducado. La Abogacía del Estado llevó el asunto al Supremo, que el 31 de octubre de 2025 concluyó que se trataba de una inspección y que no se habían agotado los 18 meses.
La regla que deja el Supremo para el resto de inspecciones
La Sección Segunda de la Sala Tercera del Supremo fijó que la inspección catastral del artículo 11.2.c de la Ley del Catastro tiene como plazo máximo el del artículo 150.1 de la Ley General Tributaria. Añadió que su incumplimiento no causa la caducidad, como dice el artículo 150.6. La misma Sala aplicó esa doctrina el 16 y el 22 de diciembre de 2025 y en la sentencia 961/2026, de 21 de julio, en otro recurso contra la misma empresa. En todos anuló la sentencia del tribunal andaluz y devolvió el asunto para que resolviera el resto de argumentos de la demanda.
¿Cuánto puede subir el IBI cuando el Catastro incorpora una obra?
Depende del valor catastral que añada la obra y del tipo del IBI de cada municipio, que la Ley de Haciendas Locales sitúa entre el 0,4 % y el 1,10 % para los inmuebles urbanos. El artículo 20.2 de la Ley del Catastro da efectos al cambio desde la fecha en que se hizo la obra. El IBI lo recoge desde el 1 de enero siguiente, por el artículo 75.3 de la Ley de Haciendas Locales.
En un ejemplo hipotético, un chalé amplía una planta y el Catastro le suma 25.000 euros de valor catastral, en un municipio con un tipo del 0,6 % y sin reducciones en la base. El recibo subiría 150 euros al año.
Como el derecho a liquidar prescribe a los cuatro años según el artículo 66 de la Ley General Tributaria, el ayuntamiento podría reclamar hasta 600 euros de atrasos. Además, el Catastro tiene seis meses desde la notificación del acuerdo para abrir un expediente sancionador, con multas de 60 a 6.000 euros.
¿Qué hacer si te llega una inspección del Catastro?
Lo primero es mirar la fecha en que te notificaron el inicio, porque de ella cuentan los 18 meses, y comparar la descripción que propone el Catastro con lo que de verdad hay en la vivienda.
Si la inspección empieza con un acta que ya incluye la propuesta de regularización, el artículo 20.3 de la Ley del Catastro da 15 días para alegar. Sin alegaciones, la propuesta pasa a ser el acuerdo final.
La inspección es un procedimiento fiscal y no urbanístico. Que el Catastro anote una ampliación no la convierte en legal ni la condena, porque esa decisión es del ayuntamiento, igual que ocurre con la diferencia entre el ICIO y la licencia de obra. Contra el acuerdo final cabe recurso de reposición y reclamación ante el tribunal económico-administrativo regional, el camino que siguió la empresa de Turre.
Los papeles que demuestran la superficie y la fecha de la obra
Para discutir la propuesta del Catastro sirven los documentos que fijan qué se construyó y cuándo, porque de la fecha de la obra dependen los ejercicios de IBI que se pueden reclamar.
- La licencia de obra, la declaración responsable o la comunicación previa presentada en el ayuntamiento.
- El certificado final de obra firmado por el técnico, con su fecha.
- La escritura de obra nueva o de ampliación y la nota simple del Registro de la Propiedad.
- Planos con las superficies construidas de cada planta y fotografías actuales de la vivienda.
El modelo 900D se presenta en la sede electrónica del Catastro o en la gerencia de la provincia, y conviene hacerlo en los dos meses siguientes al fin de la obra.
Declarar tarde también es una infracción del artículo 70 de la Ley del Catastro, con la misma multa de 60 a 6.000 euros que puede seguir a una inspección.
