No. Con el dinero de la comunidad el administrador solo puede pagar lo que la junta de propietarios ha aprobado, en el presupuesto anual o en un acuerdo concreto. Se salva una reparación urgente, que puede encargar por su cuenta si avisa de inmediato al presidente, tal como establece el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Al presidente le obligan las mismas reglas, porque en las comunidades que no nombran administrador asume también ese cargo. Cuando quien maneja la cuenta se beneficia del desvío, el problema sale de la junta y puede terminar en un juzgado penal como administración desleal o apropiación indebida.
¿Qué pasa si el dinero de la comunidad se usa para otros fines?
Un pago sin acuerdo de la junta no tiene respaldo, y quien lo ordena debe explicarlo a los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 14, deja en manos de la junta la aprobación de presupuestos y cuentas y de cualquier obra de reparación, ordinaria o extraordinaria.
Al administrador le toca ejecutar lo acordado y hacer los cobros y pagos, no decidir en qué se gasta. Si encarga una reparación urgente, por una fuga en la bajante o una avería del ascensor, después tiene que informar a la junta, según ese mismo artículo 14.
Los gastos de cada año salen del presupuesto ordinario, como la limpieza, la luz de la escalera o el jardín. El fondo de reserva va por separado. La ley lo destina a obras de conservación, reparación y rehabilitación, además de las de accesibilidad y eficiencia energética, y su saldo nunca puede quedar por debajo del 10 % del último presupuesto ordinario.
Si aparece un gasto que nadie había previsto y no alcanza con lo apartado para imprevistos, se suele aprobar una derrama aunque la cuenta tenga saldo. Ese saldo paga los recibos de los próximos meses, y gastarlo en la avería los dejaría sin cubrir. El dinero que sale del fondo para obras obligatorias se repone al empezar el ejercicio siguiente, como dispone la disposición adicional primera de la ley.
Cambiar el destino de una partida sin pasar por la junta tampoco está permitido. Supongamos, como ejemplo hipotético, que la junta aprueba 6.000 euros para pintar la escalera y la obra sale más barata. Con lo que sobra no se puede pagar un portero automático nuevo si no hay otro acuerdo.
Cuándo el desvío de fondos de la comunidad es un delito
El desvío pasa a ser delito cuando quien administra el dinero lo usa en perjuicio de la comunidad, en beneficio propio o de otra persona. El Código Penal recoge dos figuras. La administración desleal del artículo 252 la comete quien se extralimita en sus facultades sobre un patrimonio ajeno y le causa un perjuicio, y el artículo 253 castiga la apropiación indebida del dinero recibido en depósito o custodia.
A los dos delitos se les aplican las penas de la estafa que fija el artículo 248 del Código Penal, de seis meses a tres años de prisión. Por encima de 50.000 euros de perjuicio, el artículo 250 las sube a entre uno y seis años de cárcel, con multa de seis a doce meses. Si no pasa de 400 euros, la pena se queda en una multa de uno a tres meses.
Cómo reclamar un gasto de la comunidad que la junta no aprobó
Primero se reclama dentro de la comunidad, y al juzgado solo se llega si la junta no lo resuelve. Estas son las vías de la Ley de Propiedad Horizontal, en el orden en que se usan normalmente:
Te puede interesar · ViviendaTener un local exento de gastos no libra de pagar la instalación del ascensor del edificioLa Audiencia de Zamora confirma que los bajos comerciales pagan la derrama de un ascensor nuevo si los estatutos solo les eximen…Leer el artículo
- Solicitar al administrador las facturas y los extractos bancarios. El artículo 20 le obliga a tener la documentación a disposición de los propietarios, y el secretario debe conservar durante cinco años los papeles de cada junta.
- Pedir por escrito al presidente que la próxima junta trate el gasto, algo que permite el artículo 16.2, o promover una junta extraordinaria con la cuarta parte de los propietarios o con quienes reúnan el 25 % de las cuotas.
- Pedir cuentas al responsable en esa reunión. La junta resuelve las quejas contra los cargos y, en sesión extraordinaria, puede destituirlos sin esperar a que acabe su mandato de un año.
- Impugnar ante el juez el acuerdo que dé por buenas unas cuentas con ese gasto dentro, en un plazo de tres meses que se alarga a un año cuando el acuerdo va contra la ley o los estatutos.
- Presentar una denuncia ante la policía, la Fiscalía o el juzgado de instrucción si hay indicios de que alguien se ha quedado con el dinero, como recoge el artículo 264 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
Pueden impugnar quienes salvaron su voto en la junta, quienes no asistieron y quienes fueron privados del voto sin motivo. El artículo 18 les exige además estar al corriente de pago o consignar la deuda. La demanda no paraliza el acuerdo, salvo que el juez lo suspenda como medida cautelar.
La denuncia penal puede presentarla cualquier vecino o la propia comunidad a través del presidente, que la representa en juicio y fuera de él. A veces el obstáculo es que el antiguo presidente no devuelve los papeles, y entonces hay que saber qué hacer si el presidente saliente no entrega el libro de actas. Los acuerdos tienen que quedar escritos en ese libro, diligenciado por el Registro de la Propiedad.
¿Qué ocurre si sobra dinero de una derrama?
Lo que sobra lo decide la junta de propietarios. Puede devolverlo a cada vecino en proporción a su cuota, llevarlo al fondo de reserva o destinarlo a otro gasto que se apruebe en esa reunión. La ley no prevé este caso de forma expresa y por eso entra en el artículo 14, que atribuye a la junta los asuntos de interés general.
Hasta que haya acuerdo, el administrador no puede tocar ese dinero, porque el artículo 20 solo le encarga ejecutar lo aprobado.
En las obras obligatorias del artículo 10, como las de conservación o accesibilidad, la junta no vota si se hacen. Decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga, y quién entra en ese reparto también se discute, como muestra el caso de la derrama del ascensor en los bajos comerciales.
Las derramas de mejoras corren a cargo de quien sea propietario cuando cada pago es exigible, según el artículo 17.11. Quien compra un piso con una obra en marcha tiene que mirar en qué fecha vence cada plazo.
Cómo se aprueba el presupuesto de la comunidad de propietarios
La junta ordinaria aprueba el presupuesto una vez al año, con una convocatoria que tiene que llegar al menos seis días antes. El plan de gastos previsibles lo prepara el administrador, que propone también cómo pagarlos, según el artículo 20 de la ley. En primera convocatoria hace falta el voto de la mayoría del total de propietarios, que debe sumar también la mayoría de las cuotas de participación. En segunda basta con la mayoría de los asistentes si representa más de la mitad de las cuotas presentes, como fija el artículo 17.7. Los ausentes que no se opongan en 30 días naturales cuentan a favor.
Las partidas de un presupuesto comunitario suelen repartirse en cuatro bloques:
- Suministros de las zonas comunes, entre ellos la luz de la escalera y del garaje, el agua del jardín o la calefacción central.
- El mantenimiento y la conservación del edificio, que incluyen la limpieza, las revisiones del ascensor y las reparaciones pequeñas.
- Portería, conserjería, jardinería y cualquier otro servicio que la comunidad tenga contratado.
- Gastos financieros, si hay un préstamo que devolver o intereses de una financiación.
A todo ello se añade la aportación al fondo de reserva. En un ejemplo hipotético con un presupuesto ordinario de 30.000 euros, el fondo tendría que guardar como mínimo 3.000 euros. Si hubiera que dotarlo desde cero, un piso con una cuota de participación del 4 % pondría 120 euros.
Con cada partida desglosada y su importe a la vista, luego se sabe si un pago estaba aprobado o no. Las cuentas del año anterior se votan en la misma junta y el acta llega después a cada propietario. Conviene revisarlas entonces, porque el plazo de tres meses para impugnar corre desde el día de la junta y, para quien no fue, desde que se le comunica el acuerdo.
