La principal desventaja de la hipoteca inversa es que la deuda nunca baja, porque cada renta que cobras y sus intereses se suman a lo que tendrán que devolver tus herederos. La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 la reserva a mayores de 65 años, personas dependientes o con una discapacidad de al menos el 33 %. Siempre recae sobre la vivienda habitual.
A cambio, el banco no puede reclamar el dinero hasta que fallece el titular o el último beneficiario, según el apartado 1.c de esa disposición, y tú sigues viviendo en tu casa sin venderla.
¿Qué inconvenientes tiene la hipoteca inversa?
Su mayor riesgo es que funciona al revés que un préstamo normal. El Banco de España la describe como un producto complejo en su explicación del Portal del Cliente Bancario, y estos son sus inconvenientes principales:
- La deuda crece todos los meses, porque los intereses se calculan sobre lo ya cobrado y se suman al saldo hasta el fallecimiento del titular.
- Con una renta temporal dejas de cobrar al terminar el plazo pactado aunque sigas vivo, y la deuda sigue sumando intereses, según la guía de acceso a la hipoteca inversa del Banco de España.
- Tu herencia pierde valor, ya que tus herederos reciben la casa junto con la deuda acumulada y tendrán que pagarla o vender para cancelarla.
- Vender la vivienda en vida se complica, porque la Ley 41/2007 permite al banco exigir toda la deuda de golpe si la transmites sin ofrecer otra garantía suficiente.
- El seguro de rentas vitalicias diferidas, que garantiza el cobro de por vida, reduce lo que recibes de la vivienda y su precio depende de tu edad y de tu salud.
Solo pueden concederla los bancos, los establecimientos financieros de crédito y las aseguradoras autorizadas en España. La Ley 41/2007 les obliga a ofrecer asesoramiento independiente antes de firmar, y el notario debe comprobar que lo has recibido. Si firmas en contra de lo que te recomendó el asesor, el notario tiene que advertírtelo, según el artículo 30 de la Orden EHA/2899/2011 de transparencia bancaria.
¿Qué renta puedes cobrar con una hipoteca inversa?
El importe es una parte del valor de tasación de tu vivienda y depende sobre todo de tu edad y tu esperanza de vida, de modo que cuanto más joven firmas, menos cobras. La guía del Banco de España añade que a menor edad también puede ser más alto el tipo de interés.
El dinero llega de una vez o en rentas mensuales, durante un plazo fijo o de por vida. La renta temporal suele dar mensualidades más altas, y la vitalicia paga menos a cambio de no cortarse nunca. En la ficha de información precontractual, llamada FIPRE, la entidad tiene que indicar qué porcentaje del valor de tasación presta y dar un ejemplo en euros.
En un ejemplo hipotético, una persona de 75 años con un piso tasado en 250.000 euros cobra 600 euros al mes durante 15 años. El tipo es fijo, del 5 %, y los intereses se acumulan cada mes. Al cumplir los 90 habrá recibido 108.000 euros y deberá unos 160.400 euros. Si vive hasta los 95, la deuda llegará a unos 205.800 euros sin haber cobrado nada en esos últimos cinco años.
Con un tipo del 7 % y las mismas rentas, la deuda sería de unos 190.200 euros a los 90 años. A los 95 alcanzaría unos 269.600 euros, por encima de los 250.000 euros de la tasación inicial.
El cálculo no incluye los gastos de formalización ni la prima de un seguro de rentas diferidas, que según la guía del Banco de España se contrata al inicio con cargo al préstamo.
¿Qué pasa con la deuda cuando muere el titular?
La deuda vence y los herederos reciben a la vez la vivienda y lo que se debe a la entidad, salvo que el contrato alargue el plazo hasta la muerte del último beneficiario. La guía del Banco de España les deja tres caminos:
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- Quedarse con la casa y pagar la deuda con sus intereses, con ahorros o con una hipoteca nueva, sin que el banco pueda cobrarles ninguna compensación por cancelar el préstamo.
- Vender la vivienda y saldar lo debido con el precio de venta, y lo que sobre después de pagar al banco es para ellos.
- No pagar, en cuyo caso la entidad ejecuta la hipoteca y solo puede cobrar hasta donde lleguen los bienes de la herencia.
Ese límite del apartado 6 de la disposición de la Ley 41/2007 es la gran protección del producto. Los herederos que aceptan la herencia no responden con su propio patrimonio aunque la deuda supere el valor de la casa, y el Banco de España lo compara con aceptar a beneficio de inventario.
El plazo para decidir es el que fije el contrato, y la guía del Banco de España considera preferible pactar un periodo de reflexión de varios meses tras el fallecimiento.
Si los herederos no aceptan la herencia o no se les conoce, el banco reclama contra la herencia yacente. Lo normal es que acuda a la ejecución hipotecaria de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Cuánto cuesta firmar una hipoteca inversa?
Tasación, notaría, registro y gestoría son los mismos gastos que en cualquier préstamo hipotecario, aunque la Ley 41/2007 abarata la firma cuando se cumplen todos sus requisitos. Las escrituras de constitución y de cancelación están exentas de la cuota gradual de actos jurídicos documentados. El notario cobra la tarifa de los documentos sin cuantía y el registro aplica una rebaja del 90 % sobre su arancel.
La vivienda tiene que estar tasada y contar con el seguro de daños que exige la hipoteca, una condición que la Ley 41/2007 toma de la Ley del Mercado Hipotecario. Según la guía del Banco de España, puedes aportar una tasación hecha por una sociedad homologada en los seis meses anteriores, y la entidad debe aceptarla aunque haga sus propias comprobaciones.
Los intereses son el coste mayor y se van sumando a la deuda en lugar de pagarse cada mes. La ficha de información personalizada, o FIPER, que la entidad entrega gratis antes de firmar recoge la TAE y el importe total a reembolsar. Ese total incluye intereses, comisiones, impuestos y primas de los seguros obligatorios, salvo la notaría. La ficha también dice si la entidad cobra alguna compensación por cancelar antes de tiempo.
Las rentas no pagan IRPF porque son disposiciones de un préstamo.
La disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 del IRPF lo prevé para los mayores de 65 años y las personas con dependencia severa o gran dependencia que la firmen conforme a la Ley 41/2007.
¿Qué alternativas hay para sacar una renta de tu casa sin hipoteca inversa?
La guía del Banco de España recoge otras fórmulas para obtener ingresos con la vivienda, y estas tres pasan por desprenderse de la propiedad o de parte de ella:
- Ceder la nuda propiedad y quedarte con el usufructo vitalicio te permite seguir viviendo en la casa o alquilarla. En la modalidad llamada vivienda pensión, la compradora es una aseguradora que te paga una renta de por vida, pero tus herederos ya no pueden recuperar la casa.
- A partir de los 65 años, la venta de la vivienda habitual no tributa por la ganancia gracias al artículo 33.4 de la Ley del IRPF, y con el dinero puedes mudarte a una más pequeña o de alquiler. Hacienda exige tener esa edad en la fecha de la venta, como explica la exención del IRPF para mayores de 65 años al vender la vivienda.
- Con lo obtenido al vender la casa u otro bien puedes constituir en seis meses una renta vitalicia asegurada, que libra de tributar la ganancia de los mayores de 65 años hasta 240.000 euros, según el artículo 38.3 de la misma ley.
Si aun así te interesa la hipoteca inversa, pide la FIPER a más de una entidad y compara en cada una cuánto deberías a los 90 y a los 95 años. Antes de firmar puedes exigir una oferta vinculante, que según el artículo 32 undecies de la Orden EHA/2899/2011 debe mantenerse al menos 14 días naturales desde que te la entregan.
