Un piso de 80 m² en Barcelona vale unos 368.000 euros y se alquila por unos 1.141 euros al mes. Con esas dos cifras, comprar para alquilar en Barcelona devuelve cada año un 3,72 % bruto, el resultado más bajo de los 45 municipios catalanes con datos suficientes para hacer la cuenta.
Hace un año salía un 3,96 %. En doce meses el valor del piso ha subido un 6,9 % y la renta de los contratos nuevos apenas un 0,5 %, así que cada euro invertido rinde menos. El cálculo usa los últimos datos publicados, del segundo trimestre de 2026, y la financiación tampoco ayuda, con el euríbor a un año en el 3,239 % en octubre de 2026.
La renta es la media de las fianzas que los caseros depositan en el Incasòl al firmar cada contrato. Entre abril y junio se registraron 7.845 en Barcelona, 434 más que un año antes, con una renta media de 1.140,89 euros, según el registro de fianzas de alquiler de la Generalitat. En el mismo trimestre de 2025 la media era de 1.135,55 euros, por lo que la renta de alquiler en Barcelona apenas sube.
El precio sale de la estadística de valor tasado del Ministerio de Vivienda, que sitúa la ciudad en 4.601,8 euros por metro cuadrado con 5.519 tasaciones. Es lo que valora el banco cuando concede una hipoteca, no el precio que pide el anuncio. Un año antes eran 4.305,7 euros, y frente al primer trimestre de 2026, con 4.681,5, el dato baja un 1,7 %.
Sant Cugat cobra 283 euros más al mes y rinde más que la capital
Barcelona no tiene el metro cuadrado más caro de la lista. Sant Cugat del Vallès, a 5.016,7 euros, y Sitges, a 4.931,8, la superan, pero sus contratos nuevos se firman por 1.424 y 1.360 euros al mes, y eso las deja por encima del 4 %. La mediana de los 45 municipios está en el 4,83 % y la lista la encabeza Tortosa, con un 6,5 % sobre un piso tipo de 88.776 euros.
| Municipio | Alquiler medio | Valor del piso | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Sant Cugat del Vallès | 1.424 €/mes | 401.336 € | 4,26 % |
| Sitges | 1.360 €/mes | 394.544 € | 4,14 % |
| Castelldefels | 1.191 €/mes | 346.936 € | 4,12 % |
| Cornellà de Llobregat | 838 €/mes | 251.368 € | 4,00 % |
| Lloret de Mar | 612 €/mes | 191.320 € | 3,84 % |
| Barcelona | 1.141 €/mes | 368.144 € | 3,72 % |
Al otro lado del Besòs la cuenta cambia mucho. En Badalona el piso tipo cuesta 142.208 euros menos y se alquila solo 62 euros más barato, y por eso Badalona rinde más que Barcelona, con un 5,73 %.
Con el ITP y los gastos, el rendimiento queda por debajo del euríbor
La rentabilidad bruta divide los 13.692 euros de renta anual entre el valor del piso y no cuenta lo que se paga al comprar. En Cataluña, una vivienda usada tributa al 10 % por el impuesto de transmisiones patrimoniales hasta 600.000 euros, según el artículo 641-1 del Código tributario de Cataluña. Son 36.814 euros, y la inversión sube a 404.958 euros antes de notaría, registro y gestoría, lo que baja el rendimiento al 3,38 %.
En un ejemplo hipotético con 2.000 euros al año de IBI, comunidad, seguro y reparaciones, al propietario le quedarían 11.692 euros, un 2,89 % de lo invertido. Si el piso pasa un mes vacío, la cifra cae al 2,61 %. Las dos quedan por debajo del 3,239 % del euríbor de octubre, y la renta todavía tributa después en el IRPF, que permite descontar los intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble.
El próximo inquilino de un piso en Barcelona parte de la renta del anterior
Barcelona está en la primera lista de 140 municipios catalanes declarados zona de mercado residencial tensionado, que el BOE publicó el 15 de marzo de 2024 con una vigencia de tres años. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite prorrogar la declaración año a año si se mantienen las causas.
Con la zona en vigor, el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos impide que el contrato nuevo supere la última renta de ese piso en los cinco años anteriores, actualizada. El casero puede sumar hasta un 10 % si ha rehabilitado o mejorado la eficiencia o la accesibilidad, o si firma por diez años o más. Quien tenga cinco o más viviendas en la zona cuenta como gran tenedor y además queda sujeto al índice de precios de referencia.
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Para quien compra un piso que ya estaba alquilado, eso pesa en la cuenta. Supongamos que el inquilino anterior pagaba 1.000 euros al mes: el contrato siguiente partirá de esa cifra actualizada y el piso de 368.144 euros rendiría un 3,26 % bruto. Conviene pedir al vendedor el último contrato y el recibo de la fianza antes de firmar las arras.
